ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Модератор: Модераторы FORUM.RZN.info
ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Может быть кто-нибудь располагает свежей информацией, когда наконец застройщик будет сдавать дом ? Периодически на объекте проводятся какие-то работы, но в офисе застройщика ничего конкретного скаать не могут. (постоянно кормят завтраками(((
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Добрый вечер! В марте ПРОШЛОГО года покупала квартиру. Обратила внимание и на этот дом. В компании меня уверяли, что дом сдадут в июне (2010 года). Говорили, что несколько раз уже переносили сроки сдачи и в июне точно сдадут! Но я тертый калач и им не поверила. Дом до сих пор (а прошел почти год) не сдан. А Вы уже купили там квартиру или только планируете???
-
tanturilla
- Пользователь RZN.info
- Сообщения: 4557
- Зарегистрирован: 29 сен 2009, 03:24
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
deminairi, а в этом доме ещё есть квартиры в продаже?
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Думаю, что да. Квартиры большой площади в центре. Цена достаточно высокая так что уверена что проданы не все квартиры.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
deminairi
Добрый вечер! Да, к несчастью, я уже купил квартиру в этом доме. Опыта покупки в новостройках абсолютно никакого, поэтому повелся на обещания скорой сдачи дома. Все это происходило в ноябре-декабре 2009, коробка вроде стояла, вовсю шла отделка, так что подумал, что уж через полгода точно дом сдадут - но уже прошел год, а заветные ключи до сих пор не получены((((
Добрый вечер! Да, к несчастью, я уже купил квартиру в этом доме. Опыта покупки в новостройках абсолютно никакого, поэтому повелся на обещания скорой сдачи дома. Все это происходило в ноябре-декабре 2009, коробка вроде стояла, вовсю шла отделка, так что подумал, что уж через полгода точно дом сдадут - но уже прошел год, а заветные ключи до сих пор не получены((((
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
deminairi писал(а): Цена достаточно высокая так что уверена что проданы не все квартиры.
Достаточно высокая - это сколько?
А то, что квартиры есть - это абсолютно точно, но вот только наверное остались двушки и трешки...
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
38000 тыс. за кв., если, конечно, еще не подняли. Просто там квартиры большой площади, поэтому цена достаточно высокой получается (ну может для меня высокой).Достаточно высокая - это сколько?
А то, что квартиры есть - это абсолютно точно, но вот только наверное остались двушки и трешки...
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Добрый вечер! Да, к несчастью, я уже купил квартиру в этом доме. Опыта покупки в новостройках абсолютно никакого, поэтому повелся на обещания скорой сдачи дома. Все это происходило в ноябре-декабре 2009, коробка вроде стояла, вовсю шла отделка, так что подумал, что уж через полгода точно дом сдадут - но уже прошел год, а заветные ключи до сих пор не получены((((
Я бы на Вашем месте не переживала. Мою первую новостройку задержали в сдаче на 1,5 года и это обычная практика (московская область). Готовый дом не сдавали год почему-то. Квартиру покупала как инвестор с целью получения прибыли. Поэтому выбирая постоянное жилье в рязани не захотела больше ждать когда сдадут дом. У Вас дом то уже построен, отапливается наверняка. Так что точно сдадут. А в договоре какой срок сдачи стоит?
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
И ничего не к несчатью Вы там квартиру купили. Шикарное расположение дома, планировки у них насколько я помню отличные. А через задержку сдачи жилья 99% дольщиков проходит.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
deminairi
Доброго времени суток! Спасибо Вам за сочувствие. В договоре был указан срок сдачи - декабрь 2009. Но меня сразу предупредили, что придется ждать окончания работ как минимум до весны. Я в принципе готов подождать, тем более, что на съемной квартире жить не приходится, но все равно хотелось бы конкретики, да и ремонт делать уже не терпится)))) Да, кстати, я покупал по 35000 за кв. метр и в то время это было самое дешевое предложение в центре... А планировки и в самом деле неплохие
Доброго времени суток! Спасибо Вам за сочувствие. В договоре был указан срок сдачи - декабрь 2009. Но меня сразу предупредили, что придется ждать окончания работ как минимум до весны. Я в принципе готов подождать, тем более, что на съемной квартире жить не приходится, но все равно хотелось бы конкретики, да и ремонт делать уже не терпится)))) Да, кстати, я покупал по 35000 за кв. метр и в то время это было самое дешевое предложение в центре... А планировки и в самом деле неплохие
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Здравствуйте! Я слышал, что администрация Ореола в офисе на улице Праволыбедской с января 2011 не находится!
Может кто-нибудь сказать свежую информацию о сроке сдачи дома в эксплуатацию по улице Фрунзе, 11? Что о сроках сдачи этого дома в эксплуатацию говорит администрация Ореола?
Может кто-нибудь сказать свежую информацию о сроке сдачи дома в эксплуатацию по улице Фрунзе, 11? Что о сроках сдачи этого дома в эксплуатацию говорит администрация Ореола?
Последний раз редактировалось Медведев 28 апр 2011, 12:44, всего редактировалось 1 раз.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 1
Включение в ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ условия об оплате балкона (лоджии) противоречит действующему законодательству и ущемляет права потребителя по сравнению с действующим законодательством. Поэтому необходимо данное условие считать ничтожным.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2010 г. по делу N А27-714/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Новоселова В.И.,
судей Антипиной О.И., Ильина В.И.
рассмотрел в судебном заседании с участием представителей сторон:
от Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе - Денисовой А.В. по доверенности от 05.04.2010 N 642;
от общества с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
кассационную жалобу Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе на решение от 24.02.2010 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Т.И. Гуль) и постановление от 14.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи М.Х. Музыкантова, Л.И. Жданова, А.В. Солодилов) по делу N А27-714/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" к Территориальному отделу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" (далее - ООО "СДС-Строй", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Территориальному отделу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе (далее - Управление, административный орган, ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области) о признании незаконным и отмене постановления от 22.12.2009 N 419 о привлечении к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением от 24.02.2010 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 14.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда требование Общества удовлетворено, признано незаконным и отменено постановление административного органа от 22.12.2009 N 419.
В кассационной жалобе ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области просит отменить принятые по делу судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, и производство по делу прекратить, поскольку выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела; не применены судами подлежащие применению нормы материального права.
По мнению заявителя жалобы, с учетом положений пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика).
Отзыв на кассационную жалобу от Общества до начала судебного заседания не поступил.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 22.12.2009 постановлением начальника ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области ООО "СДС-Строй" подвергнуто административному штрафу в размере 10 000 руб. по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ в связи с включением в договор от 04.03.2009 N 57 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 27, расположенного в Кемеровской обл., г. Прокопьевске, ул. 10 микрорайон", заключенный ООО "СДС-Строй" с гражданами - Будучевым Иваном Елисеевичем и Будучевым Иваном Николаевичем условий ущемляющих права потребителей, а именно:
- из пункта 1.1 договора следует, что Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить однокомнатную квартиру N 215 общей планируемой площадью 43,0 кв.м. с учетом площади балкона, расположенную на втором этаже в четвертой секции 9-этажного жилого дома. Данное условие противоречит статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в общую площадь жилого помещения не включается площадь балкона, лоджий.
Из пункта 3.3 вышеуказанного договора следует, что если фактическая площадь квартиры после технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, то она полностью принадлежит Участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если в меньшую, то Застройщик не несет перед Участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма внесенных Участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит. Это предусматривает возможность изменения от проектной фактической площади квартиры по результатам окончания строительства и технической инвентаризации в нарушение пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Не согласившись с указанным постановлением, ООО "СДС-Строй" оспорило решение административного органа в Арбитражный суд Кемеровской области.
Принимая решение о признании незаконным и отмене обжалуемого постановления ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области, арбитражные суды исходили из того, что объектом долевого строительства является как жилое (нежилое) помещение, так и часть общего имущества многоквартирного дома, а цена договора определяется вне зависимости от вида имущества; признал основанным на законе включение в рассматриваемый договор условий о предмете и цене в виде создания "застройщиком" однокомнатной "квартиры и балкона в многоквартирном доме по цене 1 120 150 руб., подлежащей уплате участником долевого строительства; у Федеральной службы в данном случае отсутствовали основания для осуществления государственного контроля и надзора за соблюдением законодательства о защите прав потребителей.
Вместе с тем. суд кассационной инстанции считает, что данные выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций являются ошибочными, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 2 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из договора участия в долевом строительстве от 04.03.2009 N 27, заключенного между ООО "СДС-Строй" с гражданами - Будучевым Иваном Елисеевичем и Будучевым Иваном Николаевичем на строительство однокомнатной квартиры общей площадью 43.0 кв.м. в многоквартирном доме следует, что пункты 1.1 и 3.3 данного договора содержат условия включения в общую планируемую площадь 43.0 кв.м. площади балкона в нарушение статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также условия об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.
В соответствии с требованиями статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Из части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Представленные в деле доказательства свидетельствуют о том, что Будучев И.Е и Будучев И.Н., заключившие договор N 57 от 04.03.2009 с ООО "СДС-Строй" на долевое строительство однокомнатной квартиры N 215, общей площадью - 43.0 кв.м., по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, улица 10 микрорайон, дом 27, как физические лица, инвестирующие денежные средства на приобретение в собственность конкретного жилого помещения (квартиры), являются потребителями оказываемых услуг непосредственно обществом в рамках договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение прав потребителей, выразившееся во включении в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 2, образует включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законами и иными нормативными актами РФ в области защиты прав потребителей.
Установив нарушение вышеуказанного Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области составило 10.12.2009 протокол N 440 об административном правонарушении и руководителем Управления принято постановление N 419 от 22.12.2009 о назначении административного наказания по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в размере 10 000 руб.
С учетом установленных фактических обстоятельств дела и положений части 2 статьи 14.8 КоАП РФ следует, что выводы арбитражных судов о незаконности принятого ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области постановления от 22.12.2009 N 419 о привлечении ООО "СДС-Строй" к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ являются ошибочными.
При таких обстоятельствах у судебных инстанций не имелось правовых оснований для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления административного органа, при разрешении спора судебные инстанции неправильно применили указанные выше нормы материального права.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
Арбитражный суд кассационной инстанции, считает, что по делу не требуются дополнительное исследование и повторная оценка доказательств, которым была дана правовая оценка судебными инстанциями, все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями.
* Примечание. В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, а не статьи 286.
Учитывая вышеизложенное и, исходя из отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 286 АПК РФ для направления дела на новое рассмотрение, из единообразия правоприменительной практики по данной категории споров, суд кассационной инстанции, проверяя законность принятых по делу судебных актов, согласно полномочиям, установленных частью 1 статьи 286 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принимает новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных ООО "СДС-Строй" следует отказать.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.02.2010 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-714/2010 отменить и принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "СДС-Строй о признании незаконным и отмене постановления Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевскому району от 22.12.2009 N 419 о привлечении общества к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.НОВОСЕЛОВ
Судьи
О.И.АНТИПИНА
В.И.ИЛЬИН
Включение в ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ условия об оплате балкона (лоджии) противоречит действующему законодательству и ущемляет права потребителя по сравнению с действующим законодательством. Поэтому необходимо данное условие считать ничтожным.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2010 г. по делу N А27-714/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Новоселова В.И.,
судей Антипиной О.И., Ильина В.И.
рассмотрел в судебном заседании с участием представителей сторон:
от Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе - Денисовой А.В. по доверенности от 05.04.2010 N 642;
от общества с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
кассационную жалобу Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе на решение от 24.02.2010 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Т.И. Гуль) и постановление от 14.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи М.Х. Музыкантова, Л.И. Жданова, А.В. Солодилов) по делу N А27-714/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" к Территориальному отделу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" (далее - ООО "СДС-Строй", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Территориальному отделу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевском районе (далее - Управление, административный орган, ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области) о признании незаконным и отмене постановления от 22.12.2009 N 419 о привлечении к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением от 24.02.2010 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 14.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда требование Общества удовлетворено, признано незаконным и отменено постановление административного органа от 22.12.2009 N 419.
В кассационной жалобе ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области просит отменить принятые по делу судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, и производство по делу прекратить, поскольку выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела; не применены судами подлежащие применению нормы материального права.
По мнению заявителя жалобы, с учетом положений пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика).
Отзыв на кассационную жалобу от Общества до начала судебного заседания не поступил.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 22.12.2009 постановлением начальника ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области ООО "СДС-Строй" подвергнуто административному штрафу в размере 10 000 руб. по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ в связи с включением в договор от 04.03.2009 N 57 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 27, расположенного в Кемеровской обл., г. Прокопьевске, ул. 10 микрорайон", заключенный ООО "СДС-Строй" с гражданами - Будучевым Иваном Елисеевичем и Будучевым Иваном Николаевичем условий ущемляющих права потребителей, а именно:
- из пункта 1.1 договора следует, что Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить однокомнатную квартиру N 215 общей планируемой площадью 43,0 кв.м. с учетом площади балкона, расположенную на втором этаже в четвертой секции 9-этажного жилого дома. Данное условие противоречит статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в общую площадь жилого помещения не включается площадь балкона, лоджий.
Из пункта 3.3 вышеуказанного договора следует, что если фактическая площадь квартиры после технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, то она полностью принадлежит Участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если в меньшую, то Застройщик не несет перед Участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма внесенных Участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит. Это предусматривает возможность изменения от проектной фактической площади квартиры по результатам окончания строительства и технической инвентаризации в нарушение пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Не согласившись с указанным постановлением, ООО "СДС-Строй" оспорило решение административного органа в Арбитражный суд Кемеровской области.
Принимая решение о признании незаконным и отмене обжалуемого постановления ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области, арбитражные суды исходили из того, что объектом долевого строительства является как жилое (нежилое) помещение, так и часть общего имущества многоквартирного дома, а цена договора определяется вне зависимости от вида имущества; признал основанным на законе включение в рассматриваемый договор условий о предмете и цене в виде создания "застройщиком" однокомнатной "квартиры и балкона в многоквартирном доме по цене 1 120 150 руб., подлежащей уплате участником долевого строительства; у Федеральной службы в данном случае отсутствовали основания для осуществления государственного контроля и надзора за соблюдением законодательства о защите прав потребителей.
Вместе с тем. суд кассационной инстанции считает, что данные выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций являются ошибочными, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 2 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из договора участия в долевом строительстве от 04.03.2009 N 27, заключенного между ООО "СДС-Строй" с гражданами - Будучевым Иваном Елисеевичем и Будучевым Иваном Николаевичем на строительство однокомнатной квартиры общей площадью 43.0 кв.м. в многоквартирном доме следует, что пункты 1.1 и 3.3 данного договора содержат условия включения в общую планируемую площадь 43.0 кв.м. площади балкона в нарушение статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также условия об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.
В соответствии с требованиями статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Из части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Представленные в деле доказательства свидетельствуют о том, что Будучев И.Е и Будучев И.Н., заключившие договор N 57 от 04.03.2009 с ООО "СДС-Строй" на долевое строительство однокомнатной квартиры N 215, общей площадью - 43.0 кв.м., по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, улица 10 микрорайон, дом 27, как физические лица, инвестирующие денежные средства на приобретение в собственность конкретного жилого помещения (квартиры), являются потребителями оказываемых услуг непосредственно обществом в рамках договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение прав потребителей, выразившееся во включении в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 2, образует включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законами и иными нормативными актами РФ в области защиты прав потребителей.
Установив нарушение вышеуказанного Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области составило 10.12.2009 протокол N 440 об административном правонарушении и руководителем Управления принято постановление N 419 от 22.12.2009 о назначении административного наказания по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в размере 10 000 руб.
С учетом установленных фактических обстоятельств дела и положений части 2 статьи 14.8 КоАП РФ следует, что выводы арбитражных судов о незаконности принятого ТО Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области постановления от 22.12.2009 N 419 о привлечении ООО "СДС-Строй" к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ являются ошибочными.
При таких обстоятельствах у судебных инстанций не имелось правовых оснований для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления административного органа, при разрешении спора судебные инстанции неправильно применили указанные выше нормы материального права.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
Арбитражный суд кассационной инстанции, считает, что по делу не требуются дополнительное исследование и повторная оценка доказательств, которым была дана правовая оценка судебными инстанциями, все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями.
* Примечание. В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, а не статьи 286.
Учитывая вышеизложенное и, исходя из отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 286 АПК РФ для направления дела на новое рассмотрение, из единообразия правоприменительной практики по данной категории споров, суд кассационной инстанции, проверяя законность принятых по делу судебных актов, согласно полномочиям, установленных частью 1 статьи 286 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принимает новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных ООО "СДС-Строй" следует отказать.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.02.2010 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-714/2010 отменить и принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "СДС-Строй о признании незаконным и отмене постановления Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения по Кемеровской области в г. Прокопьевске и Прокопьевскому району от 22.12.2009 N 419 о привлечении общества к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.НОВОСЕЛОВ
Судьи
О.И.АНТИПИНА
В.И.ИЛЬИН
Последний раз редактировалось Медведев 28 апр 2011, 22:44, всего редактировалось 7 раз.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 2
Не полная оплата участником по ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ не позволяет застройщику переносить срок передачи квартиры, такой пункт договора ничтожен.
Пункт ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, о том, что участник долевого строительства настоящим договором подтверждает свое добровольное согласие на членство в товариществе собственников жилья ничтожен.
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть решения объявлена 19.08.2010 г.
Полный текст решения изготовлен 26.08.2010 г.
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Терских В. С., при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о признании незаконными и отмене постановлений №576/18-озпп и №577/18-ззпп от 01.07.2010 г. о назначении наказания, при участии в судебном заседании:
от заявителя: Таркова К.В. по доверенности, от административного органа: Евсеева М.В. по доверенности,
установил:
Закрытое акционерное общество «Якутпромстрой» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением об оспаривании постановлений Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о привлечении общества к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Оспаривая постановления №576/18-озпп от 01.07.2010 г. и постановление №577/18-озпп от 01.07.2010 г., ЗАО «Якутпромстрой» ссылается на приоритет норм Гражданского кодекса Российской Федерации над иными федеральными законами, а также полагает, что дважды привлечено к административной ответственности за совершение одного и того же правонарушения.
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление Роспотребнадзора по РС(Я)) с требованиями заявителя не согласно. Административный орган, вынесший оспариваемые постановления, считает, что привлечение к административной ответственности ЗАО «Якутпромстрой» законно и обоснованно. В своем отзыве Управление Роспотребнадзора по РС(Я) полагает, что нормы Федерального закона №215-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к Гражданскому кодексу РФ, заявитель, включив в договор условия о добровольном согласии на членство в товариществе участника долевого строительства, а также о единовременном несении расходов по созданию товарищества собственников жилья, ограничил и преждевременно урегулировал вопрос выбора способа управления многоквартирным домом, что является недопустимым, и двумя постановлениями заявителю было назначено наказание отдельно за каждое совершенное административное правонарушение.
Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства. 21.05.2010 г. Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) издано распоряжение №1094 о проведении плановой документарной проверки ЗАО «Якутпромстрой» с целью проверки соблюдения санитарного законодательства и выполнения санитарных противоэпидемических (профилактических мероприятий), законодательства о защите прав потребителей и потребительского рынка.
07.06.2010 г. Управление Роспотребнадзора по РС(Я) уведомило ЗАО «Якутпромстрой» о проверке, вручило копию распоряжения №1094 от 21.05.2010 г. 23.06.2010 г. проведена проверка ЗАО «Якутпромстрой», по результатам проверки составлен акт от 24.06.2010 г. В акте проверки указано на выявление в ходе анализа условий договоров об участии в долевом строительстве нарушений прав потребителей.
В тот же день акт вручен ЗАО «Якутпромстрой», выдано предписание №526 об устранении нарушений законодательства в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. 24.06.2010 г. Управление Ропсотребнадзора по РС(Я) уведомило ЗАО «Якутпромстрой» о времени и месте составления протоколов об административных правонарушениях. 25.06.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» представлены возражения №04/308 на акт проверки от 24.06.2010 г. 25.06.2010 г. составлены протоколы об административном правонарушении. В протоколе об административном правонарушении от 25.06.2010 г. событие административного правонарушения зафиксировано следующим образом.
С 23.06.2010 г. по 23.06.2010 г. на основании распоряжения о проведении плановой документарной проверки от 21.05.2010 г. №1094 должностными лицами Управления проведено плановое документарное мероприятие по контролю. В ходе проверки проверены договоры об участии в долевом строительстве жилья, заключенные с физическими лицами – потребителями.
Анализ договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., анализ договоров об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 №30/39-24 от 11.12.2009 г., №39/39-9 от 31.03.2010 г. показал следующие нарушения:
1) Пункт 7.4 договора №34/69-22 об участии долевом 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 от 05.04.2010 г., пункт 7.6 договора №37/69-15 об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 от 28.04.2010 г., п.7.6 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. содержится условие о том, что в случае нарушения участниками долевого строительства условий, предусмотренных п.5.2 Договора (сроки внесения инвестиционных взносов), Застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче Квартиры, а также правоустанавливающих документов, до исполнения Участниками долевого строительства своих обязательств, либо расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с условиями настоящего договора. Данное условие противоречит п.3 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).
Включение в договор условий о том, что Застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче квартиры до исполнения Дольщиком своих обязательств по внесению платежей, ущемляет права потребителя. Деяние квалифицировано административным органом как правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Постановлением о назначении наказания по делу об административном правонарушении №576/18-озпп от 01.07.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» привлечено к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, назначен штраф в размере 10000 руб. В протоколе об административном правонарушении от 25.06.2010 г. событие административного правонарушения отражено следующим образом.
С 23.06.2010 г. по 23.06.2010 г. на основании распоряжения о проведении плановой документарной проверки от 21.05.2010 г. №1094 должностными лицами Управления проведено плановое документарное мероприятие по контролю. В ходе проверки проверены договоры об участии в долевом строительстве жилья, заключенные с физическими лицами – потребителями.
Согласно п.п.4.6 договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., п.4.4 договора №30/39-24 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 11.12.2009 г., п.4.6 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. участники долевого строительства несут расходы пропорционально получаемой площади, связанные с единовременными затратами по созданию товарищества собственников жилья на объекте (в случае необходимости его создания дл дальнейшей эксплуатации объекта) и организации приемки законченного строительством объекта.
Пункты 4.10 договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., п.4.7 договора №30/39-24 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 11.12.2009 г., п.4.10 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. предусмотрено, что участник долевого строительства осведомлен и согласен с тем, что квартира, подлежащая оформлению в его собственность, может быть включена в единый комплекс недвижимого имущества – кондоминиум. И в случае создания товарищества собственников жилья Участник долевого строительства настоящим договором подтверждает свое добровольное согласие на членство в товариществе.
Данное условие противоречит условиям п.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ, где указано, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Согласно статье 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют прав потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Деяние квалифицировано административным органом как правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Постановлением о назначении наказания по делу об административном правонарушении №577/18-озпп от 01.07.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» привлечено к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, назначен штраф в размере 10000 руб.
Считая привлечение к административной ответственности незаконным, ЗАО «Якутпромстрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановлений.
Дело рассматривается в порядке, установленном параграфом 2 главы 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
При этом арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме (ч.7 ст.210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 01.06.2005 №421 «Об утверждении перечня должностных лиц Роспотребнадзора и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях» к должностным лицам Роспотребнадзора, уполномоченным составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отнесены, в том числе, главные специалисты-эксперты управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в субъектах Российской Федерации.
Таким образом, протоколы об административных правонарушениях от 25.06.2010 г. составлены уполномоченным лицом.
Оспариваемые постановления вынесены заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по РС(Я) в пределах полномочий, предоставленных пунктом 3 части 2 статьи 23.49 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ). Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) проведена плановая проверка, о проведении проверки ЗАО «Якутпромстрой» извещено заблаговременно, акт проверки вручен в день его составления.
Грубых нарушений требований Федерального закона от 26.12.2008 г. №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», влекущих в силу статьи 20 указанного закона недействительность результатов проверки, суд не усматривает.
О месте и времени составления протоколов об административных правонарушениях ЗАО «Якутпромстрой» извещено. При составлении протоколов принимала участие представитель ЗАО «Якутпромстрой» Таркова К.В. Права и обязанности, предусмотренные КоАП РФ, представителю юридического лица разъяснены, копии протоколов вручены.
О времени и месте рассмотрения дел об административных правонарушениях ЗАО «Якутпромстрой» извещено. При рассмотрении дел приняла участие представитель заявителя Таркова К.В., действующая на основании доверенности от 24.06.2010 г.
В связи с изложенным суд не усматривает нарушений процедуры привлечения к административной ответственности.
Совершение правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, связано с конкретной датой, а именно - датой подписания договоров.
Частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ установлен годичный срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей. Срок давности привлечения к административной ответственности Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) не пропущен.
Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд считает необоснованными доводы заявителя об отсутствии нарушений прав потребителей условиями договоров. Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет административную ответственность, предусмотренную частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ).
Таким образом, Федеральным законом №214-ФЗ за нарушение срока внесения платежа участником долевого строительства предусмотрено одностороннее расторжение договора со стороны застройщика или взыскание неустойки.
Следовательно, включение в договор условий о том, что застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче квартиры до исполнения дольщиком своих обязательств по внесению платежей, ущемляет права потребителя.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Включение в договор условий о добровольном согласии на членство в товариществе собственников жилья, а также о единовременном несении расходов по созданию товарищества собственников жилья, ограничивает и ущемляет права потребителя.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о наличии в действиях ЗАО «Якутпромстрой» события административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Между тем, судом установлено, что административным органом проведена одна проверка, в ходе которой выявлено включение в договоры условий, ущемляющих права потребителей. Все проверенные договоры идентичны по содержанию, пункты, нарушающие права потребителя, содержатся в каждом договоре. Выявленные нарушения по сути образуют одно событие вменяемого правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
При таких обстоятельствах постановление Управления Роспотребнадзора по РС(Я) №577/18-озпп от 01.07.2010 г. следует признать незаконным как противоречащее установленному частью 5 статьи 4.1 КоАП Российской Федерации правилу назначения административного наказания, в соответствии с которым никто не может нести административную ответственность дважды за одно и то же административное правонарушение.
Требование о признании незаконным и отмене постановления №576/18-озпп от 01.07.2010 г. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Заявленные требования удовлетворить в части.
Признать незаконным отменить полностью постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о назначении наказания по делу об административном правонарушении №577/18-озпп от 01.07.2010 г., вынесенное в г.Якутске, о привлечении закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» (г.Якутск, ул.Чернышевского, 62, ОГРН 10214011045082) к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
В удовлетворении требования о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о назначении наказания по делу об административном правонарушении №576/18-озпп от 01.07.2010 г., вынесенное в г.Якутске, о привлечении закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» (г.Якутск, ул.Чернышевского, 62, ОГРН 10214011045082) к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, отказать.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его принятия в
Четвертый арбитражный апелляционный суд.
Судья В.С.Терских
Не полная оплата участником по ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ не позволяет застройщику переносить срок передачи квартиры, такой пункт договора ничтожен.
Пункт ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, о том, что участник долевого строительства настоящим договором подтверждает свое добровольное согласие на членство в товариществе собственников жилья ничтожен.
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть решения объявлена 19.08.2010 г.
Полный текст решения изготовлен 26.08.2010 г.
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Терских В. С., при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о признании незаконными и отмене постановлений №576/18-озпп и №577/18-ззпп от 01.07.2010 г. о назначении наказания, при участии в судебном заседании:
от заявителя: Таркова К.В. по доверенности, от административного органа: Евсеева М.В. по доверенности,
установил:
Закрытое акционерное общество «Якутпромстрой» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением об оспаривании постановлений Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о привлечении общества к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Оспаривая постановления №576/18-озпп от 01.07.2010 г. и постановление №577/18-озпп от 01.07.2010 г., ЗАО «Якутпромстрой» ссылается на приоритет норм Гражданского кодекса Российской Федерации над иными федеральными законами, а также полагает, что дважды привлечено к административной ответственности за совершение одного и того же правонарушения.
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление Роспотребнадзора по РС(Я)) с требованиями заявителя не согласно. Административный орган, вынесший оспариваемые постановления, считает, что привлечение к административной ответственности ЗАО «Якутпромстрой» законно и обоснованно. В своем отзыве Управление Роспотребнадзора по РС(Я) полагает, что нормы Федерального закона №215-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к Гражданскому кодексу РФ, заявитель, включив в договор условия о добровольном согласии на членство в товариществе участника долевого строительства, а также о единовременном несении расходов по созданию товарищества собственников жилья, ограничил и преждевременно урегулировал вопрос выбора способа управления многоквартирным домом, что является недопустимым, и двумя постановлениями заявителю было назначено наказание отдельно за каждое совершенное административное правонарушение.
Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства. 21.05.2010 г. Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) издано распоряжение №1094 о проведении плановой документарной проверки ЗАО «Якутпромстрой» с целью проверки соблюдения санитарного законодательства и выполнения санитарных противоэпидемических (профилактических мероприятий), законодательства о защите прав потребителей и потребительского рынка.
07.06.2010 г. Управление Роспотребнадзора по РС(Я) уведомило ЗАО «Якутпромстрой» о проверке, вручило копию распоряжения №1094 от 21.05.2010 г. 23.06.2010 г. проведена проверка ЗАО «Якутпромстрой», по результатам проверки составлен акт от 24.06.2010 г. В акте проверки указано на выявление в ходе анализа условий договоров об участии в долевом строительстве нарушений прав потребителей.
В тот же день акт вручен ЗАО «Якутпромстрой», выдано предписание №526 об устранении нарушений законодательства в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. 24.06.2010 г. Управление Ропсотребнадзора по РС(Я) уведомило ЗАО «Якутпромстрой» о времени и месте составления протоколов об административных правонарушениях. 25.06.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» представлены возражения №04/308 на акт проверки от 24.06.2010 г. 25.06.2010 г. составлены протоколы об административном правонарушении. В протоколе об административном правонарушении от 25.06.2010 г. событие административного правонарушения зафиксировано следующим образом.
С 23.06.2010 г. по 23.06.2010 г. на основании распоряжения о проведении плановой документарной проверки от 21.05.2010 г. №1094 должностными лицами Управления проведено плановое документарное мероприятие по контролю. В ходе проверки проверены договоры об участии в долевом строительстве жилья, заключенные с физическими лицами – потребителями.
Анализ договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., анализ договоров об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 №30/39-24 от 11.12.2009 г., №39/39-9 от 31.03.2010 г. показал следующие нарушения:
1) Пункт 7.4 договора №34/69-22 об участии долевом 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 от 05.04.2010 г., пункт 7.6 договора №37/69-15 об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 от 28.04.2010 г., п.7.6 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. содержится условие о том, что в случае нарушения участниками долевого строительства условий, предусмотренных п.5.2 Договора (сроки внесения инвестиционных взносов), Застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче Квартиры, а также правоустанавливающих документов, до исполнения Участниками долевого строительства своих обязательств, либо расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с условиями настоящего договора. Данное условие противоречит п.3 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).
Включение в договор условий о том, что Застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче квартиры до исполнения Дольщиком своих обязательств по внесению платежей, ущемляет права потребителя. Деяние квалифицировано административным органом как правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Постановлением о назначении наказания по делу об административном правонарушении №576/18-озпп от 01.07.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» привлечено к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, назначен штраф в размере 10000 руб. В протоколе об административном правонарушении от 25.06.2010 г. событие административного правонарушения отражено следующим образом.
С 23.06.2010 г. по 23.06.2010 г. на основании распоряжения о проведении плановой документарной проверки от 21.05.2010 г. №1094 должностными лицами Управления проведено плановое документарное мероприятие по контролю. В ходе проверки проверены договоры об участии в долевом строительстве жилья, заключенные с физическими лицами – потребителями.
Согласно п.п.4.6 договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., п.4.4 договора №30/39-24 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 11.12.2009 г., п.4.6 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. участники долевого строительства несут расходы пропорционально получаемой площади, связанные с единовременными затратами по созданию товарищества собственников жилья на объекте (в случае необходимости его создания дл дальнейшей эксплуатации объекта) и организации приемки законченного строительством объекта.
Пункты 4.10 договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., п.4.7 договора №30/39-24 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 11.12.2009 г., п.4.10 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. предусмотрено, что участник долевого строительства осведомлен и согласен с тем, что квартира, подлежащая оформлению в его собственность, может быть включена в единый комплекс недвижимого имущества – кондоминиум. И в случае создания товарищества собственников жилья Участник долевого строительства настоящим договором подтверждает свое добровольное согласие на членство в товариществе.
Данное условие противоречит условиям п.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ, где указано, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Согласно статье 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют прав потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Деяние квалифицировано административным органом как правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Постановлением о назначении наказания по делу об административном правонарушении №577/18-озпп от 01.07.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» привлечено к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, назначен штраф в размере 10000 руб.
Считая привлечение к административной ответственности незаконным, ЗАО «Якутпромстрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановлений.
Дело рассматривается в порядке, установленном параграфом 2 главы 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
При этом арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме (ч.7 ст.210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 01.06.2005 №421 «Об утверждении перечня должностных лиц Роспотребнадзора и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях» к должностным лицам Роспотребнадзора, уполномоченным составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отнесены, в том числе, главные специалисты-эксперты управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в субъектах Российской Федерации.
Таким образом, протоколы об административных правонарушениях от 25.06.2010 г. составлены уполномоченным лицом.
Оспариваемые постановления вынесены заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по РС(Я) в пределах полномочий, предоставленных пунктом 3 части 2 статьи 23.49 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ). Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) проведена плановая проверка, о проведении проверки ЗАО «Якутпромстрой» извещено заблаговременно, акт проверки вручен в день его составления.
Грубых нарушений требований Федерального закона от 26.12.2008 г. №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», влекущих в силу статьи 20 указанного закона недействительность результатов проверки, суд не усматривает.
О месте и времени составления протоколов об административных правонарушениях ЗАО «Якутпромстрой» извещено. При составлении протоколов принимала участие представитель ЗАО «Якутпромстрой» Таркова К.В. Права и обязанности, предусмотренные КоАП РФ, представителю юридического лица разъяснены, копии протоколов вручены.
О времени и месте рассмотрения дел об административных правонарушениях ЗАО «Якутпромстрой» извещено. При рассмотрении дел приняла участие представитель заявителя Таркова К.В., действующая на основании доверенности от 24.06.2010 г.
В связи с изложенным суд не усматривает нарушений процедуры привлечения к административной ответственности.
Совершение правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, связано с конкретной датой, а именно - датой подписания договоров.
Частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ установлен годичный срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей. Срок давности привлечения к административной ответственности Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) не пропущен.
Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд считает необоснованными доводы заявителя об отсутствии нарушений прав потребителей условиями договоров. Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет административную ответственность, предусмотренную частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ).
Таким образом, Федеральным законом №214-ФЗ за нарушение срока внесения платежа участником долевого строительства предусмотрено одностороннее расторжение договора со стороны застройщика или взыскание неустойки.
Следовательно, включение в договор условий о том, что застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче квартиры до исполнения дольщиком своих обязательств по внесению платежей, ущемляет права потребителя.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Включение в договор условий о добровольном согласии на членство в товариществе собственников жилья, а также о единовременном несении расходов по созданию товарищества собственников жилья, ограничивает и ущемляет права потребителя.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о наличии в действиях ЗАО «Якутпромстрой» события административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Между тем, судом установлено, что административным органом проведена одна проверка, в ходе которой выявлено включение в договоры условий, ущемляющих права потребителей. Все проверенные договоры идентичны по содержанию, пункты, нарушающие права потребителя, содержатся в каждом договоре. Выявленные нарушения по сути образуют одно событие вменяемого правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
При таких обстоятельствах постановление Управления Роспотребнадзора по РС(Я) №577/18-озпп от 01.07.2010 г. следует признать незаконным как противоречащее установленному частью 5 статьи 4.1 КоАП Российской Федерации правилу назначения административного наказания, в соответствии с которым никто не может нести административную ответственность дважды за одно и то же административное правонарушение.
Требование о признании незаконным и отмене постановления №576/18-озпп от 01.07.2010 г. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Заявленные требования удовлетворить в части.
Признать незаконным отменить полностью постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о назначении наказания по делу об административном правонарушении №577/18-озпп от 01.07.2010 г., вынесенное в г.Якутске, о привлечении закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» (г.Якутск, ул.Чернышевского, 62, ОГРН 10214011045082) к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
В удовлетворении требования о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о назначении наказания по делу об административном правонарушении №576/18-озпп от 01.07.2010 г., вынесенное в г.Якутске, о привлечении закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» (г.Якутск, ул.Чернышевского, 62, ОГРН 10214011045082) к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, отказать.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его принятия в
Четвертый арбитражный апелляционный суд.
Судья В.С.Терских
Последний раз редактировалось Медведев 29 апр 2011, 14:22, всего редактировалось 6 раз.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 3
Участник долевого строительства вправе обязать застройщика возвратить денежные средства за уменьшенную площадь квартиры.
Свердловский районный суд г. Иркутска удовлетворил иск к застройщику о взыскании излишне выплаченных денежных средств по договору долевого участия,поданного гражданином – участником долевого строительства.
В ходе судебного процесса суд пришел к выводу о том, что сторонами: дольщиком и застройщиком согласована твердая цена подлежащей выполнению по договору работы в размере 2310000 рублей за 77 кв.м. общей площади квартиры, исчисляемой в соответствии со СНиП 2.08.01.-89*.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд нашел необходимым при подсчете общей площади квартиры, переданной ответчиком истцу, учитывать положения СНиП 2.08.01.-89*, его приложения 1 (обязательного) по включению в общую площадь дома площадь двух лоджий, поскольку суд установил, что к такому соглашению пришли стороны в ходе исполнения договора.
Проверяя представленный в исковом заявлении расчет подлежащих взысканию излишне уплаченных по договору денежных средств, суд пришел к следующему.
Как установлено судом, действительная общая воля сторон при заключении договора была направлена на достижение конечной цели договора: строительство и передача в собственность дольщика квартиры общей площадью 77 кв.м. при долевом участии истца в строительстве микрорайона в размере 2310000 рублей.
Судом также установлено, что истцу передана и им используется квартира общей площадью 68,6 кв.м. с двумя лоджиями, площадью 10,5 кв.м., не учтенной при расчете общей площади дома техниками ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Иркутского Филиала.
Вместе с тем суд при расчете площадей лоджии полагает правильным применить понижающий коэффициент 0,5, предусмотренный п. 2 приложения СНиП 2.08.01.-89*, согласно которому общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
Таким образом, общая площадь лоджий, переданных дольщику в составе жилого дома, с учетом специальных строительных норм и правил составляет: (5,2 кв.м. + 5,3 кв.м.) * 0,5 (понижающий коэффициент) = 5,25 кв.м.
При изложенных обстоятельствах общая площадь квартиры, с учетом площадей лоджий, переданная застройщиком дольщику по договору составляет 73,85 кв.м., из расчета 68,6 кв.м. (по паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Иркутский Филиал) + 5,25 кв.м. (неучтеная площадь лоджии по СНиП) = 73,85 кв.м.
В связи с этим разница между излишне оплаченной площадью квартиры и площадью фактически переданной дольщику составляет 3,15 кв.м. (77 кв.м. - 73,85 кв.м.), равной денежной сумме 94500 рублей из расчета 30000 рублей за 1 кв.м. (2310000 рублей / 77 кв.м.) * 3,15 кв.м.
В размере указанной суммы Свердловский районный суд удовлетворил исковые требования гражданина.
Решение суда оставлено без изменений в суде кассационной инстанции (Иркутский областной суд).
Участник долевого строительства вправе обязать застройщика возвратить денежные средства за уменьшенную площадь квартиры.
Свердловский районный суд г. Иркутска удовлетворил иск к застройщику о взыскании излишне выплаченных денежных средств по договору долевого участия,поданного гражданином – участником долевого строительства.
В ходе судебного процесса суд пришел к выводу о том, что сторонами: дольщиком и застройщиком согласована твердая цена подлежащей выполнению по договору работы в размере 2310000 рублей за 77 кв.м. общей площади квартиры, исчисляемой в соответствии со СНиП 2.08.01.-89*.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд нашел необходимым при подсчете общей площади квартиры, переданной ответчиком истцу, учитывать положения СНиП 2.08.01.-89*, его приложения 1 (обязательного) по включению в общую площадь дома площадь двух лоджий, поскольку суд установил, что к такому соглашению пришли стороны в ходе исполнения договора.
Проверяя представленный в исковом заявлении расчет подлежащих взысканию излишне уплаченных по договору денежных средств, суд пришел к следующему.
Как установлено судом, действительная общая воля сторон при заключении договора была направлена на достижение конечной цели договора: строительство и передача в собственность дольщика квартиры общей площадью 77 кв.м. при долевом участии истца в строительстве микрорайона в размере 2310000 рублей.
Судом также установлено, что истцу передана и им используется квартира общей площадью 68,6 кв.м. с двумя лоджиями, площадью 10,5 кв.м., не учтенной при расчете общей площади дома техниками ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Иркутского Филиала.
Вместе с тем суд при расчете площадей лоджии полагает правильным применить понижающий коэффициент 0,5, предусмотренный п. 2 приложения СНиП 2.08.01.-89*, согласно которому общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
Таким образом, общая площадь лоджий, переданных дольщику в составе жилого дома, с учетом специальных строительных норм и правил составляет: (5,2 кв.м. + 5,3 кв.м.) * 0,5 (понижающий коэффициент) = 5,25 кв.м.
При изложенных обстоятельствах общая площадь квартиры, с учетом площадей лоджий, переданная застройщиком дольщику по договору составляет 73,85 кв.м., из расчета 68,6 кв.м. (по паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Иркутский Филиал) + 5,25 кв.м. (неучтеная площадь лоджии по СНиП) = 73,85 кв.м.
В связи с этим разница между излишне оплаченной площадью квартиры и площадью фактически переданной дольщику составляет 3,15 кв.м. (77 кв.м. - 73,85 кв.м.), равной денежной сумме 94500 рублей из расчета 30000 рублей за 1 кв.м. (2310000 рублей / 77 кв.м.) * 3,15 кв.м.
В размере указанной суммы Свердловский районный суд удовлетворил исковые требования гражданина.
Решение суда оставлено без изменений в суде кассационной инстанции (Иркутский областной суд).
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 4
Условие Договора Долевого Участия об оплате участником коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию - является незаконным.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 декабря 2007 г. по делу N А23-4144/06А-11-349
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2007 года.
Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2007 года.
Общество с ограниченной ответственностью "С." (далее - заявитель, общество, "С.") г. Калуга обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением об отмене постановления от 29.11.2007 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области (далее - ответчик, Управление) г. Калуга о привлечении к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушения.
В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования, просил признать незаконным и отменить постановление от 29.11.2007 о привлечении "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Пояснил, что в действиях общества отсутствует состав вменяемого правонарушения, поскольку п. 3.5 не нарушает прав заказчиков, как участников договора о долевом строительстве. Заключение и исполнение указанного договора производится в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В этой связи договорами об участии в долевом строительстве, заключенными с заказчиками, предусматривается, что с момента подписания акта приема-передачи объекта после ввода его в эксплуатацию, заказчик становится фактическим собственником переданного ему по акту имущества, вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. В этой связи именно заказчик должен нести бремя по содержанию имущества, в том числе - расходы по уплате коммунальных платежей. Считает, что пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации не применим к гражданско-правовым отношениям, возникшим между застройщиком и заказчиком в связи с исполнением договора долевого участия в строительстве.
Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве от 20.12.2007 просил рассмотреть дело в его отсутствие. В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения заявителя, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, прокуратурой г. Калуги проведена проверка ООО "С." по соблюдению требований законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров участия в долевом строительстве, в ходе которой выявлено нарушение обществом ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, выразившееся, в частности, в том, что п. 3.5 договоров участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007, заключенных с гражданами М. и Ф., содержит условие о том, что участник долевого строительства обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
По результатам проверки и.о. прокурора города Калуги П. вынесено постановление от 08.11.2007 о возбуждении в отношении ООО "С." дела об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Указанное обстоятельство явилось основанием для привлечения общества к административной ответственности в соответствии с ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, о чем заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по Калужской области принято постановление от 29.11.2007.
Не согласившись с указанным постановлением и считая, что в его действиях отсутствует вмененный состав административного правонарушения, заявитель обратился в Арбитражный суд с требованием об отмене постановления от 29.11.2007.
В силу ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Объективную сторону данного правонарушения образует включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, установленные Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Как усматривается из материалов дела, обществом были заключены договоры участия в долевом строительстве от 17.05.2007 с гражданином Ф. и от 14.03.2007 гражданином М.
В соответствии со ст. 1 указанные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При этом, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Общество привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за совершение правонарушения, выразившегося во включении в договоры участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007 пункта 3.5, содержащего условие о том, что на участника долевого строительства возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Как предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник.
В соответствии со ст. 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) объекта, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Между тем, в силу пункта 1 статьи 12 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что в свою очередь предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства наделяется не только правом фактически осуществлять права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса РФ, но обязанностью по содержанию принадлежащего ему имущества, как это предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из договоров (пункт 3.5), которые заключены между ООО "С." и гражданами М. и Ф., участник обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Однако, в силу пункта 2 статьи 8 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" процедура получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома предшествует передаче и приемке объекта долевого строительства.
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 1 статьи 422 Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Условие договора долевого участия в строительстве, содержащееся в п. 3.5, противоречит требованиям, установленным ст. 12 и 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", при этом ущемляя права потребителей М. и Ф. поскольку на них возлагается обязанность по содержанию имущества с момента, когда фактически у них еще не возникло право на владение и пользование данным имуществом.
При таких обстоятельствах привлечение общества к административной ответственности является законным и обоснованным, в связи с чем отсутствуют правовые основания для отмены постановления от 29.11.2007 о привлечении ООО "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Руководствуясь ст. 167-170, 211 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Арбитражного суда
Калужской области
Условие Договора Долевого Участия об оплате участником коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию - является незаконным.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 декабря 2007 г. по делу N А23-4144/06А-11-349
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2007 года.
Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2007 года.
Общество с ограниченной ответственностью "С." (далее - заявитель, общество, "С.") г. Калуга обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением об отмене постановления от 29.11.2007 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области (далее - ответчик, Управление) г. Калуга о привлечении к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушения.
В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования, просил признать незаконным и отменить постановление от 29.11.2007 о привлечении "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Пояснил, что в действиях общества отсутствует состав вменяемого правонарушения, поскольку п. 3.5 не нарушает прав заказчиков, как участников договора о долевом строительстве. Заключение и исполнение указанного договора производится в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В этой связи договорами об участии в долевом строительстве, заключенными с заказчиками, предусматривается, что с момента подписания акта приема-передачи объекта после ввода его в эксплуатацию, заказчик становится фактическим собственником переданного ему по акту имущества, вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. В этой связи именно заказчик должен нести бремя по содержанию имущества, в том числе - расходы по уплате коммунальных платежей. Считает, что пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации не применим к гражданско-правовым отношениям, возникшим между застройщиком и заказчиком в связи с исполнением договора долевого участия в строительстве.
Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве от 20.12.2007 просил рассмотреть дело в его отсутствие. В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения заявителя, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, прокуратурой г. Калуги проведена проверка ООО "С." по соблюдению требований законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров участия в долевом строительстве, в ходе которой выявлено нарушение обществом ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, выразившееся, в частности, в том, что п. 3.5 договоров участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007, заключенных с гражданами М. и Ф., содержит условие о том, что участник долевого строительства обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
По результатам проверки и.о. прокурора города Калуги П. вынесено постановление от 08.11.2007 о возбуждении в отношении ООО "С." дела об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Указанное обстоятельство явилось основанием для привлечения общества к административной ответственности в соответствии с ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, о чем заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по Калужской области принято постановление от 29.11.2007.
Не согласившись с указанным постановлением и считая, что в его действиях отсутствует вмененный состав административного правонарушения, заявитель обратился в Арбитражный суд с требованием об отмене постановления от 29.11.2007.
В силу ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Объективную сторону данного правонарушения образует включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, установленные Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Как усматривается из материалов дела, обществом были заключены договоры участия в долевом строительстве от 17.05.2007 с гражданином Ф. и от 14.03.2007 гражданином М.
В соответствии со ст. 1 указанные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При этом, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Общество привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за совершение правонарушения, выразившегося во включении в договоры участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007 пункта 3.5, содержащего условие о том, что на участника долевого строительства возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Как предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник.
В соответствии со ст. 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) объекта, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Между тем, в силу пункта 1 статьи 12 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что в свою очередь предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства наделяется не только правом фактически осуществлять права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса РФ, но обязанностью по содержанию принадлежащего ему имущества, как это предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из договоров (пункт 3.5), которые заключены между ООО "С." и гражданами М. и Ф., участник обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Однако, в силу пункта 2 статьи 8 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" процедура получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома предшествует передаче и приемке объекта долевого строительства.
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 1 статьи 422 Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Условие договора долевого участия в строительстве, содержащееся в п. 3.5, противоречит требованиям, установленным ст. 12 и 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", при этом ущемляя права потребителей М. и Ф. поскольку на них возлагается обязанность по содержанию имущества с момента, когда фактически у них еще не возникло право на владение и пользование данным имуществом.
При таких обстоятельствах привлечение общества к административной ответственности является законным и обоснованным, в связи с чем отсутствуют правовые основания для отмены постановления от 29.11.2007 о привлечении ООО "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Руководствуясь ст. 167-170, 211 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Арбитражного суда
Калужской области
Последний раз редактировалось Медведев 28 апр 2011, 12:42, всего редактировалось 1 раз.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 5
Ответственность застройщика при задержке строительства дома.
На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя. Указанная проблема касается очень многих новостроек, так же можно сказать, что практически все строительные компании задерживают окончательные сроки сдачи домов в эксплуатацию.
1. Как поступить дольщику, строительство дома которого значительно задерживается?
Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным. В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела.
Итак, ваш дом не сдан в эксплуатацию, более того, строительство его не окончено, но сроки все вышли, задержка составляет от одного года до двух лет, может более. В данном случае необходимо выяснить, с чем связана задержка строительства. На практике автора настоящей статьи встречается множество оснований, по которым Застройщик не может во время окончить строительство дома. Начиная от банальных причин, в соответствии с которыми начальные сроки, прописанные с дольщиками в договорах, на стадии заключения договора снижались для инвестиционной привлекательности объекта. Заканчивая банкротством Застройщика или просто нехваткой денежных средств для окончания строительства дома.
Любое строительство, это в своем роде пирамида, потому проблема отсутствия денег на финишных этапах строительства — бич очень многих Застройщиков, особенно тех, которые осуществляют строительство одного или двух, трех домов. Застройщики, которые осуществляют Инвестиционные контракты на большое количество домов, могут избегать проблем долгого отсутствия денег.
Итак, если задержка вызвана причинами, которые Застройщик в силах устранить и устранить достаточно быстро, можно не паниковать, а просто дожидаться окончания строительства дома.
Если задержки в строительстве связаны с более серьезными причинами, например, смена Застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социального строительства и др., то в таких случаях рекомендуется обратиться на прием к специалистам в области права и строительства, т.е. к адвокатам, которые специализируются в отношениях долевого строительства.
Только при наличии опыта и юридических познаний в области инвестиционных правоотношений и строительства домов для дольщиков, можно принять правильное решение, в соответствии с которым дольщик не лишиться своей квартиры или денег.
Безусловно, чем раньше дольщик предпримет определенные шаги при проблемном строительстве дома или полной приостановке его строительства, тем больше у него шансов на возврат денежных средств. При этом рекомендуется не всегда сразу расторгать заключенный с Застройщиком договор и требовать возврата оплаченных денег. Иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить долгожданную квартиру.
Если вы все же дождались окончания строительства, вам передали квартиру, но сроки значительно задержаны. В этом случае с Застройщика можно потребовать взыскание убытков и неустойки.
Первое, убытки, в чем они выражаются и как их доказать. На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если дольщик вынужден был снимать в наем квартиру все то время, на которое Застройщик задержал окончание строительства дома, за данный период времени дольщик вправе потребовать возврата затраченных по найму денежных средств. Именно они и являются убытками. С указанными требованиями необходимо обращаться в суд. Мы так же рекомендуем пройти и досудебный порядок разрешения спора. Во-первых, отпадут определенные возможные вопросы со стороны суда при обращении в суд, во-вторых, и на досудебном разбирательстве можно иногда решить определенные вопросы с Застройщиком.
При этом стоит помнить, что все, заявленные в суд требования, необходимо доказывать, а это означает, что при взыскании убытков необходимо представить в суд договор найма жилого помещения (аренды) и документы, подтверждающие оплату такого найма.
Второе - неустойка. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
А. Если отношения между Застройщиком и дольщиком не подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то при обращении в суд следует руководствоваться Законом «О защите прав потребителей», в соответствии с которым при задержке окончания строительства дома, Застройщик обязан возместить дольщику за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени) — п. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 года.
Б. Если отношения между Застройщиком и дольщиком подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», неустойка установлена Законом в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки п. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Более того, статья 10 указанного выше закона так же предусматривает право на возмещение убытков с Застройщика, сверх не оплаченных неустойкой денежных средств: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».
Что касается взыскания неустойки в судебном порядке, рекомендуем не забывать про статью 333 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе снижать размер неустойки, при этом никогда заранее нельзя определить, до какого размера суд снизит заявленный размер неустойки. На практике автора настоящей статьи размер неустойки, взыскиваемый судами города Москвы и Московской области, может колебаться от 10 тысяч рублей до одного миллиона. Именно до таких размеров суды снижают размер неустойки.
Статья 333 ГК РФ, которая носит название: Уменьшение неустойки, определят, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
2. Как поступить дольщику, строительство дома которого приостановлено и становится очевидным, что дом либо вовсе не будет построен, либо будет построен, но в какие сроки не известно.
При указанных обстоятельствах возможно взыскание оплаченных денежных средств по Договору на приобретение квартиры, а так же взыскание убытков в размере рыночной стоимости, необходимой для приобретения квартиры на день обращения в суд, а так же взыскание неустойки.
Взыскание денежных средств указанным порядком и в указанном размере предусматривают нормы как Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», так и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.
Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику нужно вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительно денежные средства, необходимые для приобретения квартиры с уже новыми ценами, следует доказывать.
Как правило, такими доказательствами может служить как оплаченный договор на аналогичную приобретенную квартиру (что могут позволить себе очень не многие дольщики), так и предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих оценочных компаниях, которые производят соответствующие услуги.
Подводя итог вышесказанному, всем читателям данной статьи, которые к несчастью попали в похожую ситуацию,я рекомендую обращаться к юристам (адвокатам) для первичной консультации, а так же исследовании всех документов по строительству дома и приобретению квартиры дольщиком. Только при наличии знаний и опыта можно добиться решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.
Ответственность застройщика при задержке строительства дома.
На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя. Указанная проблема касается очень многих новостроек, так же можно сказать, что практически все строительные компании задерживают окончательные сроки сдачи домов в эксплуатацию.
1. Как поступить дольщику, строительство дома которого значительно задерживается?
Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным. В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела.
Итак, ваш дом не сдан в эксплуатацию, более того, строительство его не окончено, но сроки все вышли, задержка составляет от одного года до двух лет, может более. В данном случае необходимо выяснить, с чем связана задержка строительства. На практике автора настоящей статьи встречается множество оснований, по которым Застройщик не может во время окончить строительство дома. Начиная от банальных причин, в соответствии с которыми начальные сроки, прописанные с дольщиками в договорах, на стадии заключения договора снижались для инвестиционной привлекательности объекта. Заканчивая банкротством Застройщика или просто нехваткой денежных средств для окончания строительства дома.
Любое строительство, это в своем роде пирамида, потому проблема отсутствия денег на финишных этапах строительства — бич очень многих Застройщиков, особенно тех, которые осуществляют строительство одного или двух, трех домов. Застройщики, которые осуществляют Инвестиционные контракты на большое количество домов, могут избегать проблем долгого отсутствия денег.
Итак, если задержка вызвана причинами, которые Застройщик в силах устранить и устранить достаточно быстро, можно не паниковать, а просто дожидаться окончания строительства дома.
Если задержки в строительстве связаны с более серьезными причинами, например, смена Застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социального строительства и др., то в таких случаях рекомендуется обратиться на прием к специалистам в области права и строительства, т.е. к адвокатам, которые специализируются в отношениях долевого строительства.
Только при наличии опыта и юридических познаний в области инвестиционных правоотношений и строительства домов для дольщиков, можно принять правильное решение, в соответствии с которым дольщик не лишиться своей квартиры или денег.
Безусловно, чем раньше дольщик предпримет определенные шаги при проблемном строительстве дома или полной приостановке его строительства, тем больше у него шансов на возврат денежных средств. При этом рекомендуется не всегда сразу расторгать заключенный с Застройщиком договор и требовать возврата оплаченных денег. Иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить долгожданную квартиру.
Если вы все же дождались окончания строительства, вам передали квартиру, но сроки значительно задержаны. В этом случае с Застройщика можно потребовать взыскание убытков и неустойки.
Первое, убытки, в чем они выражаются и как их доказать. На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если дольщик вынужден был снимать в наем квартиру все то время, на которое Застройщик задержал окончание строительства дома, за данный период времени дольщик вправе потребовать возврата затраченных по найму денежных средств. Именно они и являются убытками. С указанными требованиями необходимо обращаться в суд. Мы так же рекомендуем пройти и досудебный порядок разрешения спора. Во-первых, отпадут определенные возможные вопросы со стороны суда при обращении в суд, во-вторых, и на досудебном разбирательстве можно иногда решить определенные вопросы с Застройщиком.
При этом стоит помнить, что все, заявленные в суд требования, необходимо доказывать, а это означает, что при взыскании убытков необходимо представить в суд договор найма жилого помещения (аренды) и документы, подтверждающие оплату такого найма.
Второе - неустойка. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
А. Если отношения между Застройщиком и дольщиком не подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то при обращении в суд следует руководствоваться Законом «О защите прав потребителей», в соответствии с которым при задержке окончания строительства дома, Застройщик обязан возместить дольщику за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени) — п. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 года.
Б. Если отношения между Застройщиком и дольщиком подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», неустойка установлена Законом в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки п. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Более того, статья 10 указанного выше закона так же предусматривает право на возмещение убытков с Застройщика, сверх не оплаченных неустойкой денежных средств: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».
Что касается взыскания неустойки в судебном порядке, рекомендуем не забывать про статью 333 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе снижать размер неустойки, при этом никогда заранее нельзя определить, до какого размера суд снизит заявленный размер неустойки. На практике автора настоящей статьи размер неустойки, взыскиваемый судами города Москвы и Московской области, может колебаться от 10 тысяч рублей до одного миллиона. Именно до таких размеров суды снижают размер неустойки.
Статья 333 ГК РФ, которая носит название: Уменьшение неустойки, определят, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
2. Как поступить дольщику, строительство дома которого приостановлено и становится очевидным, что дом либо вовсе не будет построен, либо будет построен, но в какие сроки не известно.
При указанных обстоятельствах возможно взыскание оплаченных денежных средств по Договору на приобретение квартиры, а так же взыскание убытков в размере рыночной стоимости, необходимой для приобретения квартиры на день обращения в суд, а так же взыскание неустойки.
Взыскание денежных средств указанным порядком и в указанном размере предусматривают нормы как Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», так и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.
Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику нужно вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительно денежные средства, необходимые для приобретения квартиры с уже новыми ценами, следует доказывать.
Как правило, такими доказательствами может служить как оплаченный договор на аналогичную приобретенную квартиру (что могут позволить себе очень не многие дольщики), так и предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих оценочных компаниях, которые производят соответствующие услуги.
Подводя итог вышесказанному, всем читателям данной статьи, которые к несчастью попали в похожую ситуацию,я рекомендую обращаться к юристам (адвокатам) для первичной консультации, а так же исследовании всех документов по строительству дома и приобретению квартиры дольщиком. Только при наличии знаний и опыта можно добиться решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 6
Практика привлечения строительными компаниями денежных средств граждан-участников долевого строительства до государственной регистрации договоров долевого участия является незаконной.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 13863/09
Москва 23 марта 2010 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Александрова В.Н., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Пановой И.В., Першутова А.Г.,Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2009 по делу № А47-3050/2009 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2009 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Александрова В.Н., Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Агро Защита» (далее –общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области (далее – инспекция) от 03.04.2009 № 56-24-05/2009-09-5 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), в виде 400 000 рублей штрафа.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2009 требование удовлетворено.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 20.08.2009 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора инспекция просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм права, и удовлетворить ее требование.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами, общество привлекало денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров участия в долевом строительстве, которые не прошли государственной регистрации, за что и было привлечено инспекцией к административной ответственности.
Не согласившись с указанным постановлением инспекции общество обратилось в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество, являясь застройщиком, вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства
многоквартирного дома, поскольку им было получено разрешение на строительство, проектная декларация опубликована, договор аренды земельного участка зарегистрирован, отсутствие же государственной
регистрации договоров, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства, не препятствует привлечению обществом денежных средств дольщиков.
Суд кассационной инстанции согласился с данной правовой позицией. Однако этот вывод судов ошибочен.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, публикования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такогоземельного участка.
Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома спринятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.
Как следует из материалов дела, денежные средства Кузнецовой Л.И., Крюковой Т.М., Мироновой Е.К. привлечены обществом до регистрации договоров в установленном законом порядке.
Следовательно, право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество у застройщика отсутствовало.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права подлежат отмене.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2009 по делу № А47-3050/2009 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2009 по тому же делу отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Агро Защита» о признании незаконным
и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области от 03.04.2009 № 56-24-05/2009-09-5 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отказать.
Председательствующий А.А. Иванов
Практика привлечения строительными компаниями денежных средств граждан-участников долевого строительства до государственной регистрации договоров долевого участия является незаконной.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 13863/09
Москва 23 марта 2010 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Александрова В.Н., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Пановой И.В., Першутова А.Г.,Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2009 по делу № А47-3050/2009 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2009 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Александрова В.Н., Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Агро Защита» (далее –общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области (далее – инспекция) от 03.04.2009 № 56-24-05/2009-09-5 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), в виде 400 000 рублей штрафа.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2009 требование удовлетворено.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 20.08.2009 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора инспекция просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм права, и удовлетворить ее требование.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами, общество привлекало денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров участия в долевом строительстве, которые не прошли государственной регистрации, за что и было привлечено инспекцией к административной ответственности.
Не согласившись с указанным постановлением инспекции общество обратилось в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество, являясь застройщиком, вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства
многоквартирного дома, поскольку им было получено разрешение на строительство, проектная декларация опубликована, договор аренды земельного участка зарегистрирован, отсутствие же государственной
регистрации договоров, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства, не препятствует привлечению обществом денежных средств дольщиков.
Суд кассационной инстанции согласился с данной правовой позицией. Однако этот вывод судов ошибочен.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, публикования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такогоземельного участка.
Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома спринятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.
Как следует из материалов дела, денежные средства Кузнецовой Л.И., Крюковой Т.М., Мироновой Е.К. привлечены обществом до регистрации договоров в установленном законом порядке.
Следовательно, право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество у застройщика отсутствовало.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права подлежат отмене.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2009 по делу № А47-3050/2009 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2009 по тому же делу отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Агро Защита» о признании незаконным
и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области от 03.04.2009 № 56-24-05/2009-09-5 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отказать.
Председательствующий А.А. Иванов
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 7
Как выиграть суд у Застройщика.
Чтобы выиграть суд у Застройщика необходимо знать определенные тонкости судебной системы и основные положения действующего законодательства в области прав обманутых дольщиков.
Рассмотрим некоторые актуальные моменты, на которые обязательно стоит обращать внимание, если вы решили обратиться в суд с заявлением к Застройщику.
Первое, это претензия. Несмотря на то, что закон не предусматривает обязательный претензионный порядок при рассмотрении данных споров, я рекомендую обращаться с претензией к Застройщику до подачи искового заявления в суд. Почему? Чтобы избежать потери времени и лишних действий, т.к. многие судьи в силу своей некомпетентности в указанных вопросах, или просто от большой загруженности, могут отказать в принятии искового заявления при отсутствии досудебного урегулирования спора.
Стоит обратить внимание, что в претензии обязательно должен быть указан срок для возврата денежных средств, рекомендую указывать не более 7 – 10 дней с момента получения претензии, т.к. если срок не указать, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, что соответствует 30 дням.
Кроме того, в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить Застройщика возможности ссылаться на неисполнимость претензии при отсутствии банковских реквизитов. Это может существенно повлиять на неустойку.
В претензии желательно четко и обоснованно изложить свои требования, т.к. суды (что на мой взгляд неправильно) очень часто сопоставляют содержание и требования искового заявления с претензией по форме, содержанию и требованиям. Один раз в моей практике был случай, когда суд отказал в удовлетворении иска в той части, в которой он не соответствовал претензии.
Второе, в какой суд обращаться. В соответствии с представленными дольщику, как потребителю дополнительными процессуальными (судебными) правами, он имеет возможность обратиться в суд не только по месту нахождения Застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора (например, когда договор заключался в риэлторской компании), или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом).
Такое право, предоставленное законом дольщику, очень удобно с практической точки зрения, а так же дает дополнительные преимущества при выборе суда, с целью определения его загруженности, специфики работы и многое другое.
Третье, документы, передаваемые в суд. К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты, а именно расчеты оплаты государственной пошлины (кстати, она имеет льготный расчет), расчеты неустойки и убытков, если заявитель таковые просит взыскать. А так же расчет полной стоимости требуемых денежных средств. При отсутствии данных процессуальных документов, это может служить основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения, что приведет к значительным трудностям и большой потери времени.
Четвертое, надлежащее и своевременное уведомление всех участников процесса, как о дате и времени судебного слушания, так и о новых, предоставляемых в суд документах, в том числе уточненных исковых заявлений, дополнений по иску, ответов на судебные запросы.
Наша организация в данном вопросе не надеется на канцелярию суда и почтовые службы, поэтому мы самостоятельно развозим повестки и запросы суда, рекомендуем так же поступать любой заинтересованной в деле стороне.
Пятое. При обращении в суд необходимо накладывать арест на имущество Застройщика. Арест, или обеспечительные меры накладываются Определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете Застройщика, или на имущество, в том числе жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, иное. Для чего необходимы обеспечительные меры? Не секрет, что суд с Застройщиком может длиться несколько месяцев, затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая так же занимает определенное время. Если суду удастся наложить арест на денежные средства или имущество потенциального должника, то у Заявителя будет уверенность, что когда бы судебный процесс не завершился, денежные средства Застройщик не сможет потратить или перевести на другие цели, оставив Заявителя ни с чем.
Шестое, необходимо понять, что представляет из себя организация Застройщика. На сколько это крупная или платежеспособная компания, какое количество финансовых претензий к ней уже предъявлено, имеется ли в отношении данной организации исполнительное производство, или особое производство, или сводное исполнительное производство. Имеется ли процесс банкротства в Арбитражном суде и на какой стадии. При наличии указанной информации можно уже перед обращением в суд предварительно представлять перспективы развития судебного процесса и его результат, а так же понимать, в какой суд обращаться по общим правилам судопроизводства, или в Арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.
Седьмое, если Застройщик предлагает заключить мировое соглашение, то стоит понимать, что это не самый худший вариант развития событий, если он устраивает дольщика. Даже если условия мирового соглашения не будут исполнены, это не препятствует немедленной выдачи исполнительного листа по общим правилам судопроизводства для предъявления указанного документа в службу судебных приставов исполнителей.
При этом не стоит путать мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса, и соглашение, заключенное между дольщиком и Застройщиком до судебного разбирательства, которое не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа, при этом имеет обязательную юридическую силу для сторон, и если в указанном соглашении дольщик откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав, в том числе на неустойку, убытки, подсудность, иное, то в данной части выиграть дело в суде уже будет невозможно. Рекомендую очень внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому как показывает практика, такие соглашения почти никогда не исполняются, а направлены только на то, чтобы выиграть время Застройщику.
Как выиграть суд у Застройщика.
Чтобы выиграть суд у Застройщика необходимо знать определенные тонкости судебной системы и основные положения действующего законодательства в области прав обманутых дольщиков.
Рассмотрим некоторые актуальные моменты, на которые обязательно стоит обращать внимание, если вы решили обратиться в суд с заявлением к Застройщику.
Первое, это претензия. Несмотря на то, что закон не предусматривает обязательный претензионный порядок при рассмотрении данных споров, я рекомендую обращаться с претензией к Застройщику до подачи искового заявления в суд. Почему? Чтобы избежать потери времени и лишних действий, т.к. многие судьи в силу своей некомпетентности в указанных вопросах, или просто от большой загруженности, могут отказать в принятии искового заявления при отсутствии досудебного урегулирования спора.
Стоит обратить внимание, что в претензии обязательно должен быть указан срок для возврата денежных средств, рекомендую указывать не более 7 – 10 дней с момента получения претензии, т.к. если срок не указать, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, что соответствует 30 дням.
Кроме того, в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить Застройщика возможности ссылаться на неисполнимость претензии при отсутствии банковских реквизитов. Это может существенно повлиять на неустойку.
В претензии желательно четко и обоснованно изложить свои требования, т.к. суды (что на мой взгляд неправильно) очень часто сопоставляют содержание и требования искового заявления с претензией по форме, содержанию и требованиям. Один раз в моей практике был случай, когда суд отказал в удовлетворении иска в той части, в которой он не соответствовал претензии.
Второе, в какой суд обращаться. В соответствии с представленными дольщику, как потребителю дополнительными процессуальными (судебными) правами, он имеет возможность обратиться в суд не только по месту нахождения Застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора (например, когда договор заключался в риэлторской компании), или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом).
Такое право, предоставленное законом дольщику, очень удобно с практической точки зрения, а так же дает дополнительные преимущества при выборе суда, с целью определения его загруженности, специфики работы и многое другое.
Третье, документы, передаваемые в суд. К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты, а именно расчеты оплаты государственной пошлины (кстати, она имеет льготный расчет), расчеты неустойки и убытков, если заявитель таковые просит взыскать. А так же расчет полной стоимости требуемых денежных средств. При отсутствии данных процессуальных документов, это может служить основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения, что приведет к значительным трудностям и большой потери времени.
Четвертое, надлежащее и своевременное уведомление всех участников процесса, как о дате и времени судебного слушания, так и о новых, предоставляемых в суд документах, в том числе уточненных исковых заявлений, дополнений по иску, ответов на судебные запросы.
Наша организация в данном вопросе не надеется на канцелярию суда и почтовые службы, поэтому мы самостоятельно развозим повестки и запросы суда, рекомендуем так же поступать любой заинтересованной в деле стороне.
Пятое. При обращении в суд необходимо накладывать арест на имущество Застройщика. Арест, или обеспечительные меры накладываются Определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете Застройщика, или на имущество, в том числе жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, иное. Для чего необходимы обеспечительные меры? Не секрет, что суд с Застройщиком может длиться несколько месяцев, затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая так же занимает определенное время. Если суду удастся наложить арест на денежные средства или имущество потенциального должника, то у Заявителя будет уверенность, что когда бы судебный процесс не завершился, денежные средства Застройщик не сможет потратить или перевести на другие цели, оставив Заявителя ни с чем.
Шестое, необходимо понять, что представляет из себя организация Застройщика. На сколько это крупная или платежеспособная компания, какое количество финансовых претензий к ней уже предъявлено, имеется ли в отношении данной организации исполнительное производство, или особое производство, или сводное исполнительное производство. Имеется ли процесс банкротства в Арбитражном суде и на какой стадии. При наличии указанной информации можно уже перед обращением в суд предварительно представлять перспективы развития судебного процесса и его результат, а так же понимать, в какой суд обращаться по общим правилам судопроизводства, или в Арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.
Седьмое, если Застройщик предлагает заключить мировое соглашение, то стоит понимать, что это не самый худший вариант развития событий, если он устраивает дольщика. Даже если условия мирового соглашения не будут исполнены, это не препятствует немедленной выдачи исполнительного листа по общим правилам судопроизводства для предъявления указанного документа в службу судебных приставов исполнителей.
При этом не стоит путать мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса, и соглашение, заключенное между дольщиком и Застройщиком до судебного разбирательства, которое не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа, при этом имеет обязательную юридическую силу для сторон, и если в указанном соглашении дольщик откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав, в том числе на неустойку, убытки, подсудность, иное, то в данной части выиграть дело в суде уже будет невозможно. Рекомендую очень внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому как показывает практика, такие соглашения почти никогда не исполняются, а направлены только на то, чтобы выиграть время Застройщику.
Последний раз редактировалось Медведев 28 апр 2011, 18:47, всего редактировалось 1 раз.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 8
11 рисков, которых должен избежать покупатель квартиры.
Приобретение квартиры – ответственный шаг для Покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.
И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности Продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас – как покупателя. При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлторы, в нашем государстве, действует не в интересах Покупателя, а в интересах предыдущих собственников.
Что же вы должны знать, если решили приобрести квартиру.
Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупки стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
В моей практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая все на свете, приобретали квартиру, но в последующем выяснялось, что она либо стоит под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равные практически нулю.
Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.
Третье, на что следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.
Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.
Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас – нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки «завалены» такими гражданскими спорами.
Пятое. Не плохо запрашивать и изучать документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс Продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы – Покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, при чем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.
Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном не винные покупатели.
Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.
Десятое. Обратить внимание также следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
Одиннадцатое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
В завершении указанного материала могу с уверенностью утверждать, что на вторичном рынке жилья можно проверить любую квартиру и практически на 100% обезопасить себя от риска судов, арестов и изъятие столь долгожданного приобретения.
11 рисков, которых должен избежать покупатель квартиры.
Приобретение квартиры – ответственный шаг для Покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.
И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности Продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас – как покупателя. При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлторы, в нашем государстве, действует не в интересах Покупателя, а в интересах предыдущих собственников.
Что же вы должны знать, если решили приобрести квартиру.
Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупки стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
В моей практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая все на свете, приобретали квартиру, но в последующем выяснялось, что она либо стоит под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равные практически нулю.
Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.
Третье, на что следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.
Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.
Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас – нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки «завалены» такими гражданскими спорами.
Пятое. Не плохо запрашивать и изучать документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс Продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы – Покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, при чем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.
Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном не винные покупатели.
Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.
Десятое. Обратить внимание также следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
Одиннадцатое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
В завершении указанного материала могу с уверенностью утверждать, что на вторичном рынке жилья можно проверить любую квартиру и практически на 100% обезопасить себя от риска судов, арестов и изъятие столь долгожданного приобретения.
Re: ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)
Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 9
Проверка документов по квартире в новостройке.
Анализируя вопросы многих дольщиков, а так же потенциальных дольщиков, желание которых направлено на приобретение квартиры в строящихся домах, становится очевидным, что при отношениях с Застройщиками, а так же с инвестиционными компаниями, простые приобретатели прав на квартиры не отдают себе отчет в том, как необходимо подходить к отношениям по заключению договора. Какие именно документы у строительной компании необходимо проверять, на что обращать внимание. Безусловно, простые граждане, не юристы, более того, лица пусть очень образованные, но никогда не имевшие дело с отношениями по приобретению квартиры в новостройке, не могут знать всех нюансов, связанных с безопасностью сделки по приобретению квартир или нежилых помещений в новостройке.
Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
Казалось бы, все просто, понятно и взаимовыгодно, однако сейчас долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, поскольку тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получили своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.
Важным моментом стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли Федеральный закон N 214-ФЗ негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.
Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:
учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.
Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.
В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:
получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это разные документы!
государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей.
предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет.
Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых документов.
Те документы, что указаны выше, регулируются законодательством в отношении приобретения имущества на основании договора долевого участия, однако многие Застройщики стараются обходить указанный закон, что не является основанием к не предоставлению документов, требуемых данным законом.
Отличие лишь заключается в том, что дольщику могут предложить к заключению не договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации, а, например, предварительный договор, договор уступки права, инвестиционный договор и т.д. Если в таких договорах прописаны основные и обязательные условия, как-то, сам объект, сроки (передачи, сдачи, оформления), цена, качество, то данный договор заключать можно, но необходимо тщательно проверить все правоустанавливающие документы на объект строительства и финансовое и иное положение Застройщика.
Как показывает практика, в указанных отношениях очень много нюансов, в которых может разобраться только опытный юрист.
Проверка документов по квартире в новостройке.
Анализируя вопросы многих дольщиков, а так же потенциальных дольщиков, желание которых направлено на приобретение квартиры в строящихся домах, становится очевидным, что при отношениях с Застройщиками, а так же с инвестиционными компаниями, простые приобретатели прав на квартиры не отдают себе отчет в том, как необходимо подходить к отношениям по заключению договора. Какие именно документы у строительной компании необходимо проверять, на что обращать внимание. Безусловно, простые граждане, не юристы, более того, лица пусть очень образованные, но никогда не имевшие дело с отношениями по приобретению квартиры в новостройке, не могут знать всех нюансов, связанных с безопасностью сделки по приобретению квартир или нежилых помещений в новостройке.
Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
Казалось бы, все просто, понятно и взаимовыгодно, однако сейчас долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, поскольку тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получили своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.
Важным моментом стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли Федеральный закон N 214-ФЗ негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.
Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:
учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.
Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.
В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:
получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это разные документы!
государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей.
предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет.
Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых документов.
Те документы, что указаны выше, регулируются законодательством в отношении приобретения имущества на основании договора долевого участия, однако многие Застройщики стараются обходить указанный закон, что не является основанием к не предоставлению документов, требуемых данным законом.
Отличие лишь заключается в том, что дольщику могут предложить к заключению не договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации, а, например, предварительный договор, договор уступки права, инвестиционный договор и т.д. Если в таких договорах прописаны основные и обязательные условия, как-то, сам объект, сроки (передачи, сдачи, оформления), цена, качество, то данный договор заключать можно, но необходимо тщательно проверить все правоустанавливающие документы на объект строительства и финансовое и иное положение Застройщика.
Как показывает практика, в указанных отношениях очень много нюансов, в которых может разобраться только опытный юрист.
Последний раз редактировалось Медведев 29 апр 2011, 01:36, всего редактировалось 1 раз.
Вернуться в «Застройщики и новостройки Рязани»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
