ООО "Ореол" (дом на ул.Фрунзе, 11)

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 10

Высший Арбитражный Суд РФ 10 мая 2011 года пересмотрит решение Арбитражного Суда Вологодской области от 4 марта 2010 Дело №А13-16297/2009, в связи с тем, что кассация не учла всех нюансов. В частности, если застройщик не успевает закончить объект в срок, он должен оповестить об этом дольщиков как минимум за два месяца до оговоренного в договоре срока. Но так как этого не произошло, то и говорить о переносе срока сдачи, равно как и о том, что застройщик вообще не связан сроками строительства (вывод кассации), не приходится.
По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, во избежание ситуаций, когда суды трех инстанций не могут найти единого решения в подобных делах, дело должно быть рассмотрено в Президиуме.

О том, с какого момента следует начислять неустойку, в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, мы узнаем по результатам заседания Президиума ВАС РФ 10 мая 2011.

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
о передаче дела в Президиум
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

№ ВАС-16904/10 Москва 28 февраля 2011 г.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей
Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г.,

рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Бределевой Екатерины Николаевны (г. Вологда) о пересмотре в порядке надзора постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо -Западного округа от 11.10.2010 по делу Арбитражного суда Вологодской области № А13-16297/2009 по иску индивидуального предпринимателя Бределевой Екатерины Николаевны (далее – предприниматель) к обществу с ограниченной ответственностью «ВладиСтрой» (далее – общество) о взыскании 250 450 рублей 50 копеек неустойки Суд

установил:

решением Арбитражного суда Вологодской области от 04.03.2010 требование удовлетворено в части взыскания с общества в пользу предпринимателя 215 248 рублей 29 копеек неустойки и 5 594 рублей 13 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (с учетом определения об исправлении арифметических ошибок от 04.03.2010). Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 решение от 04.03.2010 изменено : в части неустойки с общества в пользу предпринимателя взыскано 146 652 рубля 68 копеек, в части государственной пошлины – 3 811 рубль 39 копеек. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 11.10.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции от 09.06.2010 отменил, в удовлетворении иска отказал.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, предприниматель просит постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда Вологодской области № А13-16297/2009, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.07.2008 обществом (застройщиком) и предпринимателем (дольщиком) заключен договор № Ю-2-22 участия в долевом строительстве (далее – договор участия в долевом строительстве), в соответствии с условиями которого застройщик в предусмотренный договором срок обязуется построить девятиэтажный кирпичный жилой дом по адресу: г. Вологда, ул. Южакова-Кирпичная, и передать дольщику согласованный сторонами объект долевого строительства – нежилое помещение № 2-22, ориентировочной площадью 165,81 кв. метра. Сторонами согласована цена договора в размере 8 348 350 рублей. Согласно пунктам 3.1.2, 3.1.3 названного договора застройщик обязуется обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 30.06.2009 и передать по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию объект долевого строительства дольщику не позднее 30 календарных дней с момента принятия постановления главы г. Вологда об утверждении акта государственной приемочной комиссии и о вводе дома в эксплуатацию.

Пунктом 5.4 договор участия в долевом строительстве сторонами установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от внесенной дольщиком части цены договора за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2009. В случае если дольщиком является физическое лицо, вышеуказанная неустойка уплачивается в двойном размере.

Предприниматель, ссылаясь на то, что обществом не исполнено обязательство по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 5.4 договора участия в долевом строительстве, а также статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от внесенной дольщиком части цены договора за каждый день просрочки, согласно расчету предпринимателя в размере 250 450 рублей 50 копеек.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования частично, исходили из следующих установленных по делу обстоятельств: предпринимателем выполнены обязательства по договору по внесению денежных средств, застройщиком дом в установленный договором срок в эксплуатацию не сдан.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что неустойка обоснованно начислена с 01.07.2009. Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда в части суммы взысканной неустойки, признал вывод суда первой инстанции о начислении неустойки с 01.07.2009 необоснованным, сослался на то, что в соответствии с условиями договора обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства наступает по истечении 30 дней после сдачи дома в эксплуатацию, которая должна была быть осуществлена не позднее 30.06.2009. Поэтому суд произвел расчет неустойки с 31.07.2009.

Суд кассационной инстанции, отменяя принятые судебные акты и отказывая в удовлетворении заявленного требования, посчитал, что сделанные судами выводы о наличии оснований для взыскания неустойки в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщику не соответствуют положениям статьей 309, 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Кассационная инстанция исходила из того, что по делу установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что многоквартирный жилой дом в эксплуатацию на момент рассмотрения спора в суде не сдан, доказательств принятия главой г. Вологды постановления об утверждении акта государственной приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию в деле не имеется. Соответственно, по мнению суда кассационной инстанции, установленный пунктом 3.1.3 договора срок передачи объекта долевого строительства застройщиком нельзя признать пропущенным.
Следовательно, оснований для взыскания неустойки, предусмотренной пунктом 5.4 договора, не имеется.
Между тем судом кассационной инстанции не учтено следующее.

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора (часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве). Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 1 статьи 314 Кодекса установлено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В данном случае стороны в пунктах 3.1.2, 3.1.3 договора участия в долевом строительстве установили обязанность застройщика сдать дом в эксплуатацию не позднее 30.06.2009 и не позднее чем через 30 календарных дней после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства.
Таким образом, последовательное прочтение и истолкование указанных пунктов договора в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи обществом предпринимателю объекта долевого строительства в период с 30.06.2009 по 30.07.2009.

Положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, а положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на необходимость при толковании условий договора судом принимать во внимание и другие условия договора путем их сопоставления, а также смыслом договора в целом.

Материалы дела не содержат доказательств передачи обществом объекта долевого строительства предпринимателю в согласованный срок. Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства также не представлено. Таким образом, учитывая изложенное вывод суда кассационной инстанции о том, что установленный договором срок передачи объекта застройщиком дольщику нельзя признать пропущенным и отсутствуют основания для взыскания неустойки, необоснован.

Кроме того, исходя из того толкования условий договора участия в долевом строительстве, которое дал суд кассационной инстанции, застройщик не связан сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатация, и предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует застройщика к исполнению своих обязательств в установленный срок.

При таких обстоятельствах дело Арбитражного суда Вологодской области № А13-16297/2009 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо- Западного округа от 11.10.2010 на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающее единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело Арбитражного суда Вологодской области № А13- 16297/2009 для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.10.2010.
2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.
3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до «28» марта 2011 года.

Председательствующий
судья А.А.Маковская

Судья Е.М.Моисеева
Судья Г.Г.Попова


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

04 марта 2010 года город Вологда Дело №А13-16297/2009

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2010 года.

Полный текст решения изготовлен 04 марта 2010 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Виноградовой Т.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Грушевской А.А., рас-смотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпри-нимателя Бределевой Екатерины Николаевны к обществу с ограниченной ответст-венностью «ВладиСтрой» о взыскании 250 450 руб. 50 коп.,при участии истца Бределевой Е.Н. на основании паспорта 11 99 № 054976, вы-данного 23.06.1999 Котласским ГОВД Архангельской области, от ответчика Буха-рина С.В. по доверенности от 26.01.2010,
у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Бределева Екатерина Николаевна (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВладиСтрой» (далее – Общество) о взыскании 250 450 руб. 50 коп. неустойки. В обоснование исковых требований истец сослался на заключенный с ответ-чиком договор участия в долевом строительстве нежилых помещений в доме по ул. Южакова-Кирпичная г. Вологды. Полагает, что ответчик не исполнил обяза-тельства по договору в части передачи ему объект долевого строительства в срок, в связи с чем по условиям договора ему подлежит начислению неустойка. Исковые требования истцом основаны на статье 309 Гражданского кодекса Российской Фе-дерации и статье 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Ответчик в отзыве исковые требования не признал. Считает, что срок пере-дачи объекта долевого строительства еще не наступил, поскольку договором пре-дусмотрено, что объект передается в течение 30 дней с момента принятия дома в эксплуатацию. За нарушение сдачи дома в эксплуатацию договором санкций не предусмотрено. Кроме того, считает, что истец должен произвести доплату за воз-водимые помещения, так как их фактический метраж оказался больше планируе-мого. Предприниматель в судебном заседании исковые требования поддержал в пол-ном объеме по доводам искового заявления, уточнил, что неустойка им начислена за 91 день с 01 июля 2009 года по 30 сентября 2009 года. Отрицает направление ему от-ветчиком требования о доплате денежных средств за фактический размер помещения. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал указанные им в от-зыве на иск возражения. Дополнительно указал, что по объективным причинам, кото-рыми считает общий экономический кризис и трагическую смерть единственного участника и руководителя Лабинцева Владислава Владимировича, сроки сдачи дома в эксплуатацию были перенесены на 30 июня 2010 года, о чем ответчиком в данный размещена информация в сети Интернет. Просил уменьшить размер неустойки на ос-новании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исследовав материалы дела и оценив представленные сторонами доказа-тельства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что заявлен-ные исковые требования подлежат частичному удовлетворению. Как следует из материалов дела, между сторонами 31 июля 2008 года за-ключен договор участия в долевом строительстве объекта, согласно которому ООО «ВладиСтрой» (Застройщик) обязался построить девятиэтажный жилой дом по адресу Г. Вологда, ул. Южакова-Кирпичная, на земельных участках с кадастро-вым номером 35:24:04:01 010:0119, 35:24:04:01 010:0105, 35:24:04:01 010:0132 и передать Предпринимателю нежилые помещения № 2-22, ориентировочной про-ектной площадью 165,81 кв. м, а Предприниматель (Дольщик) обязался уплатить обусловленную договором цену в сумме 8 348 350 руб. 00 коп. Выполнив свои обязательства по договору в части внесения оплаты в пол-ном объеме (л.д. 18-29), ссылаясь, что объект долевого строительства ему до на-стоящего времени не передан ответчиком, Предприниматель обратился с иском в суд, начислив Обществу неустойку за нарушение срока передачи объекта догово-ра. Предметом рассматриваемого судом договора являлось привлечение денеж-ных средств истца для строительства нежилых помещений жилого дома, что вхо-дит в сферу регулирования Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек-тов недвижимости».

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в до-левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлено специальное требование к форме договора об участии в долевом строительстве – договор заключается в письменной форме, подлежит государст-венной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Сторонами подтвержден факт государственной регистрации данного дого-вора. Частью 1 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительст-ве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Пунктом 3.1.2 договора Общество обязалось обеспечить сдачу дома в экс-плуатацию не позднее 30 июня 2009 года. По окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию Застройщик обя-зался передать дольщику помещения по акту приема-передачи не позднее 30 ка-лендарных с момента принятия Постановления Главы г. Вологды об утверждении акта государственной приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию – пункт 3.1.3. Ответчиком не оспаривается, что жилой дом не сдан в эксплуатацию на мо-мент рассмотрения данного дела, а в сети Интернет им размещена информация о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на 30 июня 2010 года. В части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строитель-стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлена ответ-ственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока пере-дачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Сторонами в пункте 5.4 договора предусмотрена ответственность в анало-гичном размере от внесенной дольщиком части цены договора, а также установ-лен срок, с которого подлежит начислению неустойка, с 01 июля 2009 года. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Истцом начислена неустойка за период с 01 июля 2009 года по 30 сентября 2009 года (91 день) на сумму 8 348 350 руб. 00 коп. по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 10%.

В ходе рассмотрения дела суд предложил истцу обосновать правомерность примененного им в расчете неустойки размера ставки рефинансирования либо уточнить ставку. Истец указал, что применил данную ставку, поскольку она действовала на 30 сентября 2009 года, когда им производился расчет неустойки. Суд считает ошибочным применение истцом произвольной ставки, так как в законе и в договоре имеется прямое указание на применение ставки, действующей на день исполнения обязательства. Поскольку обязательство не исполнено и по сей день, суд считает обоснованным применить ставку рефинансирования в размере 8, 5%, дей-ствующую на день вынесения решения. Обоснованной к взысканию с ответчика является неустойка в размере 221 579 руб. 12 коп. Доводы ответчика о необоснованности учитывать как просрочку период с 01 июля по 30 июля 2009 года, поскольку 30-дневный срок, предусмотрен пунктом 3.1.2 договора для передачи дольщику объекта строительства, а также вывод от-ветчика о ничтожности условия пункта 5.4 о начислении неустойки с 01 июля 2009 года, судом отклоняются. Неустойка является одним из способов обеспечения надлежащего исполне-ния обязательства, она служит стимулом, побуждающим фактором для стороны выполнить свои обязательства в точном соответствии с условиями договора и в установленные им сроки. Как установлено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к за-ключению договора не допускается. Проанализировав пункт 5.4 договора, суд не усматривает оснований для признания его недействительным, так как судом не установлено противоречий данного пункта требованиям закона или иным правовым актам. Поскольку дом в установленный договором срок 30 июня 2009 года не сдан Застройщиком в эксплуатацию, в связи с этим со следующего дня 01 июля 2009 года истцом обосновано начислена неустойка. Судом также учтено, что ответчиком не исполнено императивное требова-ние части 3 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предусматривающей в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объ-екта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обя-зательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответст-венность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Суд не может принять доводы Общества, что такими обстоятельствами яв-ляются экономический кризис, а также факт трагической смерти единственного участника и руководителя ответчика. Смерть Лабинцева В.В. наступила 17 декаб-ря 2009 года, к этому времени объект долевого строительства уже должен быть передан Предпринимателю по акту, неустойка Предпринимателем также начисле-на за период до даты смерти указанного лица. Судом признаются необоснованными доводы ответчика об удержании объ-екта долевого участия до момента доплаты Предпринимателем стоимости поме-щений исходя из их фактического обмера. Истец отрицает факт направления ему требования с указанием конкретной суммы доплаты. Представитель ответчика не представил суду доказательств его направления, а также подтвердил, что пись-менное требование истцу еще не направлялось. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обяза-тельства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от испол-нения обязательства не допускается статьей 310 Гражданского кодекса Россий-ской Федерации. При таких обстоятельствах неустойка в сумме 221 579 руб. 12 коп. подлежит взысканию с Общества на основании 330 Гражданского кодекса Российской Фе-дерации. Оснований для уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданско-го кодекса Российской Федерации суд не находит, поскольку не усматривает не-соразмерности начисленной неустойки наступившим у истца убыткам в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате. Кроме того, размер договорной неустойки соответствует размеру законной неустойки, преду-смотренной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве много-квартирных домов и иных объектов недвижимости». По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Россий-ской Федерации при частичном удовлетворении иска расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче иска подлежат возмещению за счет ответ-чика пропорционально удовлетворенному размеру исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области
р е ш и л :
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВладиСтрой» в пользу индивидуального предпринимателя Бределевой Екатерины Николаевны 221 579 руб. 12 коп. неустойки и 5 758 руб. 67 коп. в возмещение расходов по уп-лате государственной пошлины.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляци-онный суд в течение месяца со дня принятия судебного акта.

Судья Т.Б.Виноградова

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 11

Застройщик не передал гражданам-дольщикам квартиру в установленный договором срок.
Граждане обратились в суд, потребовав передать квартиру, взыскать стоимость работ, проценты и неустойку.
Суды двух инстанций удовлетворили требования лишь частично. СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и указала следующее.
Нижестоящие суды сочли, что общая площадь построенной квартиры (включая полезную площадь лоджии) соответствует той, которая определена в договоре.

Отменяя решения нижестоящих судов, Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пояснила, нужно было учесть, что (исходя из ЖК РФ) в общую площадь жилого помещения не включаются лоджии.

Кроме того, суды отказали во взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по причине отсутствия вины застройщика.
В то же время нужно было принять во внимание нормы Закона о защите прав потребителей. Так, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю неустойку (пеню). Она не взыскивается, если есть доказательства, что сроки нарушены вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя. Исходя из ГК РФ, не освобождает от ответственности нарушение обязанностей со стороны контрагентов, отсутствие на рынке нужных товаров, необходимых средств у должника.
Следовательно, такие причины несвоевременного окончания строительства, как отсутствие у застройщика денежных средств, на рынке нужных для исполнения товаров, нарушения со стороны контрагентов, не являются основанием для освобождения его от выплаты неустойки.
В соответствии с Законом о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя в его пользу взыскивается штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке. Коллегия разъяснила, что его взыскание - обязанность, а не право суда. Штраф должен быть уплачен, даже если потребители не предъявляли такое требование.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2009 г. N 24-В09-8

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Кнышева В.П., судей - Горшкова В.В., Харланова А.В.

рассмотрела в судебном заседании дело по иску В., В.С. к обществу с ограниченной ответственностью "Лазарос" о передаче квартиры в собственность, взыскании стоимости невыполненных работ, неустойки, стоимости работ по устранению недостатков, по надзорной жалобе В. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 августа 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 26 сентября 2008 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав объяснения представителя ООО "Лазарос" - Р., возражавшего против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

В.О.К. в своих интересах и интересах сына - В.С.А. обратилась в суд с иском ООО "Лазарос" о передаче квартиры в собственность, взыскании стоимости невыполненных работ, неустойки, ссылаясь на то, что 9 ноября 2005 года между истцами и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому В. должны оплатить стоимость четырехкомнатной квартиры N 25 общей площадью 141 кв. м. в строящемся доме по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, д. 377-А, а ООО "Лазарос" передать им в собственность указанную квартиру по окончании строительства дома (не позднее 31 декабря 2005 года). Условия договора В. выполнены полностью, однако квартира ответчиком своевременно им не передана.

Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 августа 2008 года исковые требования В.О.К., В.С.А. удовлетворены частично. С ООО "Лазарос" в пользу В.О.К., В.С.А. взыскана стоимость работ по остеклению квартиры выполненных третьими лицами в размере 72 800 рублей, стоимость работ по телефонизации в размере 1 500 рублей, судебные расходы в размере 13 328,2 рублей. На ООО "Лазарос" возложена обязанность передать в собственность В.О.К., В.С.А. четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, д. 377-А, кв. 25. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 26 сентября 2008 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе В.О.К. ставиться вопрос об отмене решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 августа 2008 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 26 сентября 2008 года в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.В.В. от 13 августа 2009 года надзорная жалоба В.О.К. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 августа 2008 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 26 сентября 2008 года подлежащими отмене в части.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования в части взыскания 261 800 рублей стоимости оплаченных и невыполненных работ, а также 75 724,57 рублей за несвоевременное возвращение денежных средств за неисполненную часть обязательств по договору, поскольку ответчиком соблюдены условия договора о строительстве квартиры для истцов общей площадью 141 кв. м., куда входит и полезная площадь лоджии.

В решении суд указал, что размер общей площади квартиры 141 кв. м. подтверждается представленной ответчиком технической документацией зарегистрированной в филиале ФГУП "Ростехинвентаризация".

С выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с данным выводом суда первой и кассационной инстанций, поскольку он не основан на законе и противоречит материалам дела.
В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно технической документации на квартиру по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, д. 377-А, кв. 25, размер жилого помещения без учета площади лоджии составляет 117,2 кв. м. (л.д. 21 оборот).

В материалах дела также имеются документы, содержащие иные сведения об общем размере спорной квартиры, на которые истцы ссылались в обоснование того, что построенная ответчиком квартира меньше чем было предусмотрено договором и оплачена истцами. В копии технического паспорта квартиры размер общей площади указан 137,3 кв. м. (л.д. 20), такой же размер указан и в заключении судебно-строительной экспертизы от 9 января 2008 года (л.д. 65).
Суд, при вынесении решения, в нарушение требований положений статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, указанным доказательствам оценки не дал, противоречие с другими доказательствами по делу не устранил, доводов, по которым отверг данные доказательства, в мотивировочной части решения не привел, мер к установлению действительного размера общей площади квартиры не принял.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания 8 100 рублей стоимости работ по телефонизации суд пришел к выводу о том, что работы по телефонизации в рамках проекта выполнены в полном объеме.
Между тем, как указывается в надзорной жалобе, истцами при разрешении спора не оспаривалось, что указанные работы выполнены ответчиком. В обоснование исковых требований В.О.К., В.С.А. утверждали, что телефонизация дома входила в проектно-сметную документацию дома и стоимость квартиры изначально. Ответчик в нарушение закона взял с истцов плату за одну и ту же работу два раза при оплате квартиры в целом и дополнительно.

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, подлежали проверки и установлению при рассмотрении гражданского дела, однако в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ судом не исследовались и не проверялись.

В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", с последующими изменениями и дополнениями, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение предусмотренных договором от 9 ноября 2005 года сроков передачи квартиры истцам, суд исходил из того, что отсутствует вина ООО "Лазарос" в несвоевременном окончании строительства дома, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, д. 377-А.

Между тем, согласно пункту 6 статьи 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Таким образом, законом установлена ответственность должника-предпринимателя без учета его вины, что предполагает освобождение от ответственности лишь при доказанности невозможности исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы.
Законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность.

По условиям договора о долевом участии в строительстве от 9 ноября 2005 года ООО "Лазарос" должно передать квартиру В.О.К., В.С.А. не позднее 31 декабря 2005 года (л.д. 9-11).

Как видно из материалов дела, дом сдан в эксплуатацию в августе 2007 года. Квартира передана в собственность истцов решением суда от 15 августа 2008 года.

В материалах дела отсутствуют данные о том, что длительная задержка в передаче истцам квартиры произошла вследствие непреодолимой силы или их вины. Суд при вынесении решения не учел, что несвоевременное окончание строительства дома, вследствие отсутствия у ответчика необходимых денежных средств, нарушения обязанностей со стороны контрагентов ответчика, отсутствия на рынке нужных для исполнения товаров, в силу закона не является основанием для освобождения его от выплаты истцам неустойки за нарушение предусмотренного договором срока исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При вынесении решения судом на ответчика такая ответственность возложена не была. Между тем, по смыслу указанной нормы права взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя является не правом, а обязанностью суда.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 с последующими изменениями и дополнениями "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование (п. 6 ст. 13 Закона).

Разрешая спор по существу, суд не учел, что удовлетворение исковых требований В.О.К., В.С.А. в части взыскания стоимости работ по остеклению квартиры выполненных третьими лицами и стоимости работ по телефонизации, влечет наложение на ООО "Лазорос" штрафа в обязательном порядке. При этом применение судом такой меры ответственности не зависит от того, заявлялось ли соответствующее требование.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 августа 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 26 сентября 2008 года подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований В.ОК., В.С.А. о взыскании стоимости невыполненных работ в размере 261 800 рублей, процентов за несвоевременный возврат указанной суммы в размере 75 724,57 рублей, неустойки в размере 1 551 000 рублей, стоимости работ по телефонизации в размере 8 100 рублей, за несвоевременный возврат указанной суммы в размере 2 271,74 рублей, стоимость работ по устранению недостатков в размере 594 141,88 рублей, судебных расходов в размере 1 126,1 рублей. Дело в данной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 августа 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 26 сентября 2008 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований В.О.К., В.С.А. о взыскании стоимости невыполненных работ в размере 261 800 рублей, процентов за несвоевременный возврат указанной суммы в размере 75 724,57 рублей, неустойки в размере 1 551 000 рублей, стоимости работ по телефонизации в размере 8 100 рублей, за несвоевременный возврат указанной суммы в размере 2 271,74 рублей, стоимость работ по устранению недостатков в размере 594 141,88 рублей, судебных расходов в размере 1 126,1 рублей.
Направить дело в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 12

Правильное составление искового заявления, залог успеха в споре с застройщиком.

Отношения по участию в долевом строительстве имеют широкое поле правового регулирования. Данные отношения могут начинаться от взыскания неустоек и до признания права собственности на объекты недвижимости.

Исковые заявления могут иметь требования и о понуждении к регистрации договора, понуждении передать квартиру, понуждению к регистрации права собственности, обязании исполнить договор надлежащим образом, обязании не чинить препятствия, и еще много и много исковых заявления с соответствующими требованиями могут иметь место при наличии нарушений со стороны одной из сторон договора участия в долевом строительстве.

Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве в последнее время стала объектом пристального внимания не только со стороны судов, рассматривающих многочисленные споры о признании права собственности на объект долевого строительства, применении имущественных санкций к неисправному застройщику, понуждении к надлежащему исполнению сторонами обязательства, но и науки гражданского права.

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки (договора участия в строительстве) недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае удовлетворения иска застройщик обязан возвратить дольщику вложенные ранее денежные средства и уплатить проценты в виде штрафной неустойки. Несомненно, признание сделки недействительной, а также применение последствий ее недействительности рассматривается здесь как один из способов защиты нарушенных прав лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство. Однако применение данного способа защиты вызывает некоторые сложности, связанные с квалификацией недействительности договора. Необходимо выяснить, в чем проявляется заблуждение стороны и является ли это достаточным для признания сделки недействительной.

Требования участника, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, о признании договора недействительным должны быть основаны на положениях ст. 178 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой нормой, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Очевидно, что данная сделка является оспоримой, поскольку ее недействительность привязывается к решению суда, которое вступило в законную силу. Основанием признания сделки недействительной является не просто заблуждение, а заблуждение, имеющее существенное значение. Существенность в этом случае связывается с неправильным представлением природы сделки или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по целевому назначению.

Основанием для подачи иска о признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине того, что он был заключен под влиянием заблуждения, является нарушение застройщиком требований к проектной декларации. Если учитывать, что проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства, тогда необходимо признать, что заблуждение дольщика должно быть либо о деятельности застройщика, либо об объекте долевого строительства. Информация о застройщике включает в себя данные о его фирменном наименовании, организационно-правовой форме, государственной регистрации, учредителях, лицензии, финансовом положении по результатам текущего года, проектах строительства, в которых принимал участие застройщик.

В соответствии с ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, например, когда полученное выражается в выполненной работе, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Закон о долевом строительстве предусматривает иные последствия, заменяя установленную ст. 167 ГК РФ двухстороннюю реституцию на возврат денежных средств дольщику и уплату процентов. Кроме того, п. 2 ст. 178 ГК РФ предусматривает, что сторона (в нашем случае дольщик), по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны (в нашем случае застройщика) возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло при наличии в действиях контрагента вины.

Проблема в том, что объект долевого строительства обладает значительной стоимостью, которая может быть несопоставима с имущественными возможностями застройщика. Закон о долевом строительстве предусматривает обеспечение исполнения обязательства застройщика залогом объекта долевого строительства и земельного участка, на котором данный объект расположен, а также поручительством. Однако обратить взыскание на предмет залога или привлечь поручителя к субсидиарной ответственности невозможно на случай признания договора участия в долевом строительстве недействительным, поскольку судом не устанавливается факт неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своего обязательства.

Не стоит забывать, что исковое заявление, в том числе по отношениям участия в долевом строительстве, имеет определенную форму составления, подается в определенный суд по подсудности, установленной законом или договором, подлежит оплате государственной пошлиной, в обязательном порядке содержит приложение документов, являющихся неотъемлемой частью искового заявления.

При допущении ошибок в составлении или подаче искового заявления, последнее оставляется судом без движения, без рассмотрения, или подлежит возврату истцу. По каждому из указанных действий судом выносится определение.

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 13

Исковое заявление по спорам в Долевом строительстве.

Исковые заявления по спорам в отношениях Долевого участия в строительстве могут иметь очень разные основания и требования.

Например, взыскание убытков, или возмещение излишне оплаченных денежных средств за переплаченные метры в квартире. Исковые заявления о признании права собственности на объект недвижимости, присуждение возмещения за недоделки, связанные с некачественным строительством, и многие другие исковые требования могут быть заявлены в рассматриваемых правоотношениях. Рассмотрим некоторые нюансы определенных судебных споров, связанных с договорами участия в долевом строительстве. Если застройщик нарушает сроки предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.), инвестор может обратиться в суд со следующими исками:

1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.
Итак, согласно ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
— при существенном нарушении договора другой стороной;
— в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно).

Стоит обратить внимание на то, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора инвестор планировал получить квартиру, но не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Поэтому инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения застройщиком договора. Из этого следует, что главным основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.

2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.
Согласно ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.
Обратимся к письму ВАС РФ «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве». В п. 7 сказано о том, что до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре.

Кроме того, инвестор долевого строительства имеет право обратиться в арбитражный суд с иском за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Данное действие застрахует инвестора в первую очередь от того, чтобы на указанную квартиру не было прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию. На практике очень часто встречаются случаи двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам. Но несмотря на это, собственником станет только тот, кто раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Другие же несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков.

Не стоит забывать о том, что кроме убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду.

Перед обращением в суд рекомендую обратиться на прием к опытному юристу для получения полной картины возможной перспективы спора.

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 14

Имущественный налоговый вычет при покупке и строительстве жилья. Оформление, сумма вычета и условия предоставления.

Налоговый вычет при покупке жилья.


Основное финансовое преимущество при покупке жилой недвижимости - это возможность получить налоговый вычет. Приобретение дома или квартиры по ипотеке сопровождается значительными и регулярными расходами по погашению кредита и причитающихся по нему процентов, поэтому для граждан, приобретших жилье, государством предусмотрены налоговые льготы.

Вычет по ипотеке. Подоходный налог и ипотека.
В соответствии с Налоговым кодексом любой гражданин, в т. ч. и получатель ипотечного кредита, имеет право на имущественный налоговый вычет (постепенный возврат) в размере суммы, израсходованной им на покупку или строительство дома (квартиры) на территории Российской федерации. Вычет предоставляется при условии, что гражданин получает доход, облагаемый подоходным налогом по ставке 13%. Налоговый вычет включает в себя не только сумму, потраченную на покупку или строительство, но и сумму процентов, выплаченных по ипотечному кредиту.

При покупке или строительстве жилого дома в налоговый вычет включаются:

* расходы на составление проектно-сметной документации;
* расходы на приобретению строительных и отделочных материалов;
* расходы на покупку жилого дома, в том числе и недостроенного;
* расходы, связанные с оплатой услуг и работ по строительству и отделке;
* расходы на подключение к коммунальным сетям и канализации или на создание автономных источников газо-, электро- и водоснабжения.

При приобретении квартиры в налоговый вычет включаются:

* сумма, затраченная на приобретение готовой квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
* расходы на приобретение отделочных материалов;
* стоимость работ по внутренней отделке квартиры.

Для приобетающих квартиру по ипотеке, сумма налогового вычета не ограничивается 1 миллионом рублей. Согласно закону, если квартира куплена в кредит, то на сумму, направленную на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных или иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ квартиры, жилого дома или долей в них, предоставляется такая же льгота без ограничения размера налогового вычета.

Для оформления имущественного налогового вычета, в налоговую инспекцию необходимо предоставить следующие документы с их копиями:

* свидетельство о праве собственности или другие подтверждающие это право документы;
* договор купли-продажи;
* акт передачи-приема квартиры (здесь следует отметить, что, как правило, акт передачи-приема остается в банке.

Кроме этого, для подтверждения факта уплаты налогов с заработной платы потребуется еще и справка формы 2-НДФЛ. Разумеется, оформление налогового вычета имеет смысл только для тех граждан, у которых значительная часть зарплаты или вся она выплачивается официально. Налоговый инспектор проверяет копии и оригиналы документов и копии вместе с заявлением и налоговой декларацией за истекший год оставляет у себя.

Можно также обойтись и без декларации, если вы решите оформить налоговый вычет по месту работы. Для этого в налоговой инспекции нужно получить подтверждение права на льготу (соответствующую справку налоговики обязаны выдать вам в течение 30 дней), а затем передать этот документ в бухгалтерию работодателя, чтобы подоходный налог в сумме до 130 тысяч руб. с вас не удерживали.

При оформлении налогового вычета с суммы процентов по ипотечному кредиту в инспекции прежде всего потребуют предъявить кредитный договор, в котором указано, что кредит взят именно на приобретение жилья. Здесь нужно отметить, что при перекредитовании права на налоговый вычет с суммы процентов, уплаченных по новому кредиту, заемщик не имеет, поскольку новый кредит направляется на погашение предыдущего, а не на приобретение жилья.

Налоговые льготы при приобретении жилья не действуют в случаях, если:

* оплату расходов на приобретение или строительство дома, квартиры или долей в них, в том числе и по ипотеке, за физическое лицо производит работодатель или иное лицо;
* сделка купли-продажи квартиры, жилого дома или долей в них осуществляется между физическими лицами, находящимися во взаимной зависимости (т. е., когда между ними существуют долговые обязательства или иные договорные отношения).

Налоговый вычет при покупке жилья предоставляется только один раз.

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 15

Порядок оформления налогового вычета.

Налоговые имущественные вычеты – система льгот, позволяющая налогоплательщику уменьшить налогооблагаемую базу, т. е., сумму, на которую подоходный налог начислен по ставке 13 процентов. По сути это возвращенный налог на доходы - неплохой способ вернуть назад отобранное. Налоговым кодексом Российской федерации установлено, что покупатель или продавец недвижимости вправе возвратить уплаченный налог или уменьшить налогооблагаемую базу. Например, гражданин, купивший квартиру или жилой дом, может вернуть часть средств, потраченных на эту покупку.

Термин "налоговые льготы" и механизм их использования присутствуют в законодательстве с 1992 года, однако на практике имущественные налоговые вычеты начали активно применяться в 2001-м со вступлением в силу Налогового кодекса.

Статья 220 Налогового кодекса РФ предусматривает два вида имущественного налогового вычета:

1. Вычет, предоставляемый в связи с покупкой жилой недвижимости.
2. Вычет, предоставляемый в связи с продажей имущества.

Оба они позволяют снизить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физического лица. Таким образом как продавец, так и покупатель жилья имеют право полностью вернуть уплаченный ранее налог или уменьшить его на сумму полагающегося вычета.

Оба вида вычета нередко используются одновременно, когда в течение года граждане совершают альтернативные сделки. Таковые на рынке являются преобладающими. Решая свои жилищные проблемы, люди продают квартиру и тут же покупают другую – кто-то больше и лучше, а кто-то поменьше и поскромнее. После этого, им предоставляются налоговые вычеты как при продаже, так и при покупке.

Сколько денег вернут?

До некоторых пор сумма возврата не превышала 130 тысяч рублей (13% от суммы в 1 миллион). С 21 ноября 2008 года сумма, с которой производится налоговый вычет для граждан, впервые приобретающих жилье, увеличена вдвое: с 1 до 2 миллионов рублей. На вычет могут рассчитывать и те, кто приобрел жилье в начале 2008-го. Это решение было принято при рассмотрении законопроекта о внесении поправок в Налоговый кодекс РФ во втором чтении. Таким образом, максимальная сумма, которую можно предъявить к вычету, на сегодняшний день составляет 2 миллиона рублей, из которых вернуть можно 260 тысяч рублей. Если, например, стоимость жилого дома или квартиры составляет 2 млн. рублей, вычет предоставляется из расчета всей суммы затрат, т. е., 13 % от 2 миллионов (260 тыс. рублей) покупатель жилья возвращает в свой кошелек. При стоимости дома или квартиры менее 2 миллионов возмещению подлежат лишь 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи.

При наличии ипотечного или иного целевого кредита, использованного на приобретение жилой недвижимости, заемщики имеют право на налоговый вычет также и с суммы выплаченных по кредиту процентов. Делается это постепенно по мере гашения кредита или единовременно после окончательной его выплаты.

Резидентами не рождаются.

Для осуществления права на налоговый вычет необходимо являться налоговым резидентом России и иметь официальный источник дохода. Резидент – это лицо, пребывающее на территории Российской федерации более 183 дней в году и являющееся на этой территории налогоплаплательщиком.

Нулевой налог.

В результате продажи недвижимости, продавец получает доход, от размера которого исчисляется налогооблагаемая база НДФЛ (налога на доходы физических лиц) по ставке 13 процентов. То есть, при реализовали квадратных метров необходимо заплатить в бюджет 13% от полученной суммы. Однако сумму налога при подаче декларации можно уменьшить, применив налоговый вычет с продажи. При этом, льгота по подоходному налогу зависит от срока владения недвижимостью. Если она находилась в собственности у конкретного лица менее 3 лет, налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 миллион рублей - на остальную сумму начисляется налог. Если срок владения превысил 3 года, продавец освобождается от уплаты налога на всю сумму полученного дохода. Таким образом, налогооблагаемая база уменьшается до нуля, и продавец недвижимого имущества освобождается от уплаты налога полностью.

Не дожидайтесь штрафа.

Даже если недвижимость была в вашей собственности более 3 лет и от уплаты налога вы освобождены, также необходимо подать налоговую декларацию с заявлением о предоставлении налогового вычета в связи с продажей. В противном случае, за неподанную декларацию последует штраф, размер которого составляет от 1 до 5 МРОТ.

Раз в жизни и раз в году.

Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества может предоставляться неограниченное количество раз, но в календарном году – только единожды и на максимальную сумму в 1 миллион рублей. Таким образом, если в течение года продать несколько объектов недвижимости, освободить от налогообложения из полученного дохода можно не более 1 миллиона рублей либо со всех сделок, либо с какой-то одной. На оставшийся доход придется заплатить налог 13%.

Налоговый вычет на приобретение жилья предоставляется только раз в жизни и только на один объект.

Как сэкономить на процентах по кредиту.

Все приобретающие квартиру или дом по ипотеке, помимо использования налогового вычета в сумме, потраченной на покупку или строительство, имеют возможность сэкономить еще и на процентах по полученному кредиту. Закон предоставляет дополнительные налоговые льготы на погашение ипотечных кредитов, взятых для приобретения жилой недвижимости. Если жилье куплено по ипотеке, можно вернуть затраты на проценты, уплаченные по такому кредиту. При этом, сумма налогового вычета для ипотечных заемщиков не ограничена.

Бывают ситуации, когда на часть процентов налоговый вычет не распространяется. Например, если сделка была совершена с занижением стоимости объекта до 1 миллиона рублей. В договоре кредит на покупку распределен следующим образом: 1 миллион рублей – на покупку объекта, и 3 миллиона – на так называемые сопутствующие улучшения, включающие его благоустройство и ремонт. В таком случае Инспекция Федеральной налоговой службы ( ИФНС) проверяет целевое назначение затраченных средств и устанавливает базу для применения налогового вычета в размере 1 миллиона рублей по приобретению объекта и еще 1 миллиона – по процентам за кредит, полученный для покупки данного объекта. Таким образом, сумма возврата может составлять 260 тыс. рублей.

Информация для тех, кто продает.

Все начинается с того, что продавший недвижимость посещает налоговую инспекцию по месту жительства и подает декларацию, в которой заявляются все полученные им за год доходы и в том числе – доход от продажи жилой недвижимости. В налоговой декларации дополнительно заполняется лист, где указывается сумма дохода от продажи, и делается заявление на вычет. На основании этого производится перерасчет налогооблагаемой базы в сторону ее уменьшения. Срок подачи декларации – с 1 января по 30 апреля.

Некоторое время спустя после подачи декларации налогоплательщику присылается квитанция с суммой начисленного налога. Оплатить ее необходимо в срок до 15 июля года, в котором декларация подана. При опоздании с платежом со следующего дня начинается начисление штрафа.

Если декларация подана вовремя, а квитанция не оплачена в срок, на сумму налога начисляются пени в размере 1/300 установленной Центробанком ставки рефинансирования, умноженной на сумму недоплаченного налога. В случае неподачи декларации и неуплаты налога в период до 3 месяцев размер штрафа составляет 5% от суммы налога в месяц. При задержке уплаты более, чем на 3 месяца, – 30% от налогооблагаемой базы и еще 10% за каждый последующий месяц. А по прошествии 183 дней к штрафу прибавляются пени за каждый день просрочки.

К декларации и заявлению о налоговом вычете необходимо приложить копию договора купли-продажи. Если срок владения указан в самом договоре, этого достаточно и подтверждать его не нужно. В противном случае нужно предоставить копию свидетельства о праве собственности. Кроме того, необходим документ, подтверждающий факт получения денег - выписка по счету из банка или подписанная покупателем расписка.

В течение 3 месяцев со дня подачи декларации налоговые инспекторы проводят документальную проверку налогоплательщика и принимают решение о предоставлении вычета либо об отказе в нем. Какое-либо дополнительное уведомление при этом обычно не высылается. Если 3 месяца прошло, а инспекция молчит, можно считайть, что решение о налоговом вычете вынесено положительное.

Информация для тех, кто покупает.

Каких-либо определенных сроков подачи документов в ИФНС здесь нет. Это можно сделать в любое удобное время. В остальном процесс оформления налогового вычета такой же, как и при продаже.

Для получения такого вычета есть два варианта:

1. Деньги переводятся в банк на счет налогоплательщика.
2. Вычет получают по месту работы.

При выборе первого варианта необходимо явиться в налоговую инспекцию, подать декларацию и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. Для подтверждения факта покупки и права на вычет нужны следующие документы:

* договор купли-продажи;
* документы, подтверждающие оплату налогоплательщиком приобретенной жилой недвижимости;
* акт приемки (для новостройки) или свидетельство праве о собственности;
* справку формы 2НДФЛ о доходах от работодателя за отчетный период.

Если работодателей у вас несколько, соберите справки о зарплате с каждого места работы и ежемесячно платите государству подоходный налог. Тем самым вы укажете все источники своих доходов, и, если зарплата по основному месту работы небольшая, вы скорее вернете деньги, уплаченные вами при покупке недвижимости. Ответ последует в течение 3 месяцев – пока налоговые инспекторы проверят документы и, при необходимости, запросят какие-либо дополнительные сведения как от различных организаций, так и от самого налогоплательщика.

После получения положительного решения нужно написать в налоговую инспекцию заявление о возврате денег из бюджета, и в течение нескольких месяцев они должны быть переведены на ваш банковский счет.

Налоговый вычет можно получить и по месту работы, но при этом посетить налоговую инспекцию все равно придется, поскольку самостоятельно принимать решения о предоставления налоговых льгот работодатель не вправе.

Итак, с тем же, что и в первом случае, пакетом документов (за исключением налоговой декларации), нужно прийти в инспекцию, подать заявление о предоставлении налогового вычета и указать реквизиты своего работодателя. По истечении месячного срока инспекция выдаст уведомление для работодателя на право осуществления возврата подоходного налога своему работнику. Уведомление передается в бухгалтерию, и в течение текущего года с работника не будут удерживать подоходный налог, пока его сумма не достигнет величины, разрешенной к возврату - до 260 тысяч руб., если при покупке было уплачено 2 миллиона рублей и более.

Подать документы и получить уведомление для работодателя в налоговой инспекции можно и не дожидаясь завершения налогового периода. Здесь налоговики предоставляют налогоплательщикам право выбора.

Если получен отказ.

Случается и такое. В этом случае налоговая инспекция должна выдать акт-извещение с аргументированным отказом. Что делать тогда?

1. Изучить причину отказа - возможно, налоговая инспекция отказала, не разобравшись в вопросе как следует.

2. Налогоплательщик имеет право на опротестование акта об отказе. Он может написать свои возражения, по поводу чего проводится совещание (как правило, с участием начальника инспекции и самого гражданина). Каждая сторона излагает свои аргументы, и принимается очередное решение. Иногда налоговики к аргументам налогоплательщика прислушиваются и пересматривают свою позицию. Однако, все же чаще оставлют ранее вынесенное решение без изменения.

3. Акт об отказе может быть обжалован в вышестоящей организации – Управлении по налогам и сборам – или в суде. Путь этот довольно долгий, но шанс доказать там свою правоту все же имеется.

Не предоставляется имущественный налоговый вычет в следующих случаях:

* если квартира оформлена на неработающую домохозяйку, пенсионера или несовершеннолетнего;
* если квартиру или дом приобретает предприниматель для нужд ведения бизнеса или если покупатель платит налог по ставке, отличной от 13-процентной ставки НДФЛ;
* если квартира или дом покупается у лица взаимозависимого (родители - дети, супруги, опекун - подопечный, начальник - подчиненный).

Две сделки подряд.

Если в течение года осуществлена альтернативная сделка (продано одно жилье и куплено другое), можно произвести одновременно два действия: задекларировать полученный от продажи доход и тут же заявить о предоставлении налоговой льготы по приобретению недвижимости. В одну декларацию вносятся данные по двум сделкам, и таким образом оптимизируется налоговая база по обоим вычетам. Однако, здесь все же лучше проконсультироваться у специалиста.

Зачастую налогоплательщики рассматривают свои сделки неверно, считая, что продают недвижимость не ради извлечения дохода и что путем покупки другой квартиры просто улучшают себе жилищные условия. С правовой позиции улучшение жилищных условий, состоит, как правило, из двух сделок: сначала жилье продаётся и получается доход, а затем покупается другое - лучше и просторнее. При получении денежных средств за проданное недвижимое имущество продавец обязан отчитаться о доходе и вне зависимости от размера налогооблагаемой базы внести его в декларацию за отчетный период. А сделка по приобретению жилья дает право использовать налоговый вычет при покупке.

Остаток не пропадет.

Если в календарном году налоговый вычет использован не полностью, остаток его переходит на следующий год. И так, пока не будет возвращен сполна.

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 16

Общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 5- Г 1 0 - 7 1

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Москва 16 июня 2010 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации в составе:

председательствующего В.П.Меркулова
судей О.А.Ксенофонтовой и В.Б.Хаменкова
при секретаре П.В.Алешиной

(И З В Л Е Ч Е Н И Е)

Суд обоснованно сослался на рекомендации, изложенные в письмах Министерства экономического развития Российской Федерации от 6 ноября 2009 г. N Д23-3649 и от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, а также Методологические положения по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37, согласно которым общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 17

Налоговые вычеты ипотеки.

Получение налогового вычета при ипотеке – где? как? когда? сколько? - обо всем этом можно прочитать в этой статье.

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться: расходы на приобретение дома (в том числе недостроенного), расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных материалов и оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
акт приема-передачи квартиры;
платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам,расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы);
кредитный договор.

Следует иметь ввиду, что без документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно. То есть, если приобретается квартира в строящемся доме, то для получения налогового вычета необходимо дождаться момента, когда на руках окажется свидетельство о собственности или акт приема-передачи. Кроме того, для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.

Подготовленный пакет документов предоставляется вместе с налоговой декларацией в налоговые органы по месту прописки. Налоговый инспектор рассматривает декларацию в срок до 3 месяцев, и даёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В течение месяца налоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению.

Либо можно подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет, - уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, реализуя таким образом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работник предполагает сменить место работы, то надо иметь ввиду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий налоговый период (год) только один раз. То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию. С началом нового года для получения вычета у работодателя необходимо опять брать уведомление в налоговой инспекции.

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета.

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды.

Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется только однажды в жизни. При этом право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п.

Если ипотечное жилье приобретается в собственность нескольких лиц (например, супругов), то сумма налогового вычета делится между собственниками в зависимости от того, как оформлено жилье – в общую совместную собственность или в долевую собственность. Если собственность совместная, то и налоговый вычет полагается один на всех собственников, по умолчанию - в равных долях. Перераспределить доли вычета можно заявлением в налоговый орган, вплоть до того, что любой из собственников может получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супругов имеет большие "белые" доходы, а другой супруг доходов не имеет (или они "серые"), то целесообразно оформить заявление о том, что всю сумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью более быстрого получения имущественного вычета. При этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома – такова позиция, озвученная в нормативных актах Минфина. Но практикующие юристы придерживаются иной точки зрения – они считают, что супруг, передавший свою долю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что на сегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия следует уточнять в налоговых органах на местах.

Если жилье оформлено в долевую собственность, то вычет должен получать каждый собственник самостоятельно и в размере, пропорциональном своей доле. Например, если квартира оформлена по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет право на имущественный вычет с ½ стоимости жилья (но не более 1 000 000 рублей) и ½ процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Передать свое право на вычет в случае долевой собственности нельзя. Если какая-то доля собственности оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получить налоговый вычет сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при условии получения им собственных доходов. На сегодняшний день существует постановление Конституционного Суда, предусматривающее возможность получения родителями вычета за долю несовершеннолетнего ребенка. Но в налоговых инспекциях нет утвержденной процедуры для такого случая, и, как правило, родителям приходится снова и снова подавать в суд, чтобы получить вычет за ребенка. Ссылаться при этом следует на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П г. Москва "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой".

И при долевой и при совместной собственности любой из собственников может воспользоваться своим правом на вычет в размере причитающейся ему доли, или воздержаться от этого, сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.

Важно помнить, что для получения налогового вычета по ипотечным процентам необходимо, чтобы платежные документы были оформлены на того собственника, который оформляет на себя вычет. Либо от получателя налогового вычета должна быть оформлена доверенность на того собственника, который реально осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Причем доверенность должна быть оформлена в письменной форме до момента внесения денег.

Пример расчета налогового вычета при ипотеке

Приобретается квартира стоимостью 4 400 000 рублей.
Оплачивается за счет кредита – 2 200 000 рублей.
Срок Кредита - 10 лет.
Итоговая сумма процентов по кредиту - 1 100 000 рублей.
Сумма, на которую можно получить налоговый вычет - 3 100 000 рублей (2 000 000 руб. – максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. - полная сумма процентов).
Сумма налогового вычета – 403 000 рублей (13% от 3 100 000 руб.).
При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственых или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходного налога, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 лет кредитования.

[Весна]

Г-н Медведев!Очень любопытная информация.У меня назрел ряд вопросов, т.к. являюсь фактически новоселом, да и решили с супругом вторичку преобрести, дабы вложиться.Для начала не подскажете ли как с вами связаться и , простите за не скромный вопрос, сколько Вам лет? И еще. Вы только в вопросах недвижимости так сведущи или практикуете и иные статьи ГК и УК?Вопрос не праздный.Можно в личку

[Медведев]

Г-н Медведев!Очень любопытная информация.У меня назрел ряд вопросов, т.к. являюсь фактически новоселом, да и решили с супругом вторичку преобрести, дабы вложиться.Для начала не подскажете ли как с вами связаться и , простите за не скромный вопрос, сколько Вам лет? И еще. Вы только в вопросах недвижимости так сведущи или практикуете и иные статьи ГК и УК?Вопрос не праздный.Можно в личку

Пишите свой адрес электронной почты, я на него отправлю свои контактные данные!

[Весна]

ок.ловите

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 18

Налоговый орган может предоставить имущественный налоговый вычет взаимозависимым лицам, в том числе, состоящим в родстве, в отношении сделок, совершенных ими в период до 1 января 2008 года.


МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА


ПИСЬМО

от 4 сентября 2008 г. N 3-5-03/477@


О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА

ВЗАИМОЗАВИСИМЫМ ЛИЦАМ


Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о предоставлении имущественного налогового вычета при приобретении жилого объекта у взаимозависимого лица и сообщает следующее.

В соответствии с положениями статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 N 284-ФЗ, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Кодекса. Данное положение применяется к сделкам, совершенным в период до 1 января 2008 года.

На основании пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми признаются, в том числе, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Согласно пункту 2 статьи 20 Кодекса суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 статьи 20 Кодекса, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Таким образом, в отношении сделок, совершенных в период до 1 января 2008 года, налоговый орган вправе предоставить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, физическим лицам, состоящим в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, если отношения между этими лицами не оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей).

В качестве фактов, подтверждающих оказание такого влияния, могут служить, например, совершение сделки по цене, существенно отклоняющейся от среднерыночной цены, или сохранение продавцом за собой права пользования жильем, являющимся предметом сделки.

В отношении сделок, совершенных в период после 1 января 2008 года, упомянутый выше налоговый вычет не предоставляется физическим лицам, состоящим в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, независимо от условий и экономических результатов заключенной между ними сделки купли-продажи жилого объекта.


Действительный

государственный советник

Российской Федерации

2 класса

С.Н.ШУЛЬГИН

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 19

В случае уступки права требования объектом налогообложения налогом на доходы физического лица будет разница между суммой выручки, которую налогоплательщик получит на основании такого договора, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел.


ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 23 декабря 2005 г. N 04-2-03/205

О НАЛОГЕ НА ДОХОДЫ ОТ УСТУПКИ ПРАВА


Федеральная налоговая служба относительно порядка уплаты физическим
лицом налога на доходы от уступки права требования на получение в
собственность квартиры сообщает следующее.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации
право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства,
может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или
перейти к другому лицу на основании закона. Уступка права требования
представляет собой перемену лица (стороны) в обязательстве, но не меняет
предмет обязательства.

Право требования является имущественным правом. В соответствии с
положениями пункта 2 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее - НК РФ) имущественные права не относятся к имуществу, и,
следовательно, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом
1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не
применяется независимо от давности приобретения таких прав.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи
41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или
натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той
мере, в которой такую выгоду можно оценить.

В приведенном примере такой выгодой является разница между суммой
выручки, которую налогоплательщик получит на основании договора уступки
права требования, и суммой платежа по договору, на основании которого он
такое право приобрел.

Таким образом, объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц
в данном случае будет являться указанная в предыдущем абзаце выгода в
денежной форме. В таком случае налоговую декларацию о сумме полученного
дохода налогоплательщик должен подать в налоговый орган по месту
жительства.

Главный
государственный советник
налоговой службы
В.В.ГУСЕВ

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 20

Налоговый орган может предоставить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов, связанных с приобретением и установкой межкомнатных дверей в квартире.


Министерство финансов Российской Федерации

Федеральная налоговая служба

ПИСЬМО

от 28 октября 2008 г. N 3-5-04/644@


О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА

Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке предоставления имущественного налогового вычета и сообщает следующее.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

К расходам по отделке квартиры, по которым предоставляется имущественный налоговый вычет, относятся, в том числе, расходы по приобретению и установке межкомнатных дверей.


Действительный
государственный советник
РФ 2 класса

С.Н.ШУЛЬГИН

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 21

Цены на квартиры в новостройках Рязани на начало марта 2011 года.

В начале марта 2011 года средняя стоимость жилья на рынке новостроек Рязани составляла 33800 руб./кв. м. Квартира экономкласса стоила в среднем 31,7 тыс. руб./кв. м, бизнес-класса – 34,9 тыс. руб./кв. м, повышенной комфортности – 49,4 тыс. руб./кв. м.

Опубликовано в №12 еженедельника "Дом.Строй" от 30.03.2011г.

[Galka]

Это что за эконом класс такой, на который при наших средних зарплатах, нужно два месяца работать за м2, при этом ни пить, ни есть и ходить желательно пешком.
Нет у нас никакого эконом-класса. Если продать нечего, фиг что купишь. Можно, конечно, в ипотеку влезть, если дадут, а потом горбатиться полжизни, чтобы отдать.

[Медведев]

Это что за эконом класс такой, на который при наших средних зарплатах, нужно два месяца работать за м2, при этом ни пить, ни есть и ходить желательно пешком.
Нет у нас никакого эконом-класса. Если продать нечего, фиг что купишь. Можно, конечно, в ипотеку влезть, если дадут, а потом горбатиться полжизни, чтобы отдать.

Горбатиться не обязательно, нужно просто работать. При нормальном стечении обстоятельств при покупке квартиры в новостройке по ипотеке можно вернуть фактически понесенные расходы в виде имущественного налогового вычета 260 тыс. руб., плюс частично расходы на ремонт, плюс все переплаченные банку проценты за кредит.

[Galka]

Горбатиться не обязательно, нужно просто работать. При нормальном стечении обстоятельств при покупке квартиры в новостройке по ипотеке можно вернуть фактически понесенные расходы в виде имущественного налогового вычета 260 тыс. руб., плюс частично расходы на ремонт, плюс все переплаченные банку проценты за кредит.

Возвращают просто 260 тысяч, вместе с потраченными на ремонт деньгами. Если квартира стоит 2 мил., никто не будет возвращать ни за какой ремонт. И что значит все переплаченные проценты за кредит? 13% от выплаченных процентов по кредиту, но не более того.

[Медведев]

Горбатиться не обязательно, нужно просто работать. При нормальном стечении обстоятельств при покупке квартиры в новостройке по ипотеке можно вернуть фактически понесенные расходы в виде имущественного налогового вычета 260 тыс. руб., плюс частично расходы на ремонт, плюс все переплаченные банку проценты за кредит.

Возвращают просто 260 тысяч, вместе с потраченными на ремонт деньгами. Если квартира стоит 2 мил., никто не будет возвращать ни за какой ремонт. И что значит все переплаченные проценты за кредит? 13% от выплаченных процентов по кредиту, но не более того.

Если в договоре долевого участия указано приобретение незавершенной строительством квартиры, то есть без отделки и без межкомнатных дверей, то имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ в размере 13% от суммы фактически понесенных расходов налоговый орган обязан возместить. Такая позиция выражена в Письме Федеральной налоговой службы России от 28 октября 2008 г. N 3-5-04/644@.

[Медведев]

Это должно быть интересно участникам долевого строительства. Читать всем! Часть 22

При определении площади лоджии следует применять понижающие коэффициенты.

Дело о признании права собственности на жилое помещение и встречному иску о взыскании денежной суммы направлено Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как суд не дал правовой оценки тем обстоятельствам, что при определении площади лоджии следует применять понижающие коэффициенты; в случае, если площадь квартиры увеличилась только из-за размера лоджии, каким образом надо устанавливать ее площадь (с учетом понижающих коэффициентов или нет) и почему.


МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2010 г. по делу N 33-11265

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Зубовой Л.М.,
судей Брыкова И.И. и Беляева Р.В.,
при секретаре Г.
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу представителя истцов Р. на решение Железнодорожного городского суда Московской области от 23 марта 2010 года (Судья: Иванова Е.А.) по гражданскому делу по иску Е-х к ООО о признании права собственности на жилое помещение и встречному иску ООО к Е-м о взыскании денежной суммы,
заслушав доклад судьи Беляева Р.В.,
объяснения представителя Е-х — Р., представителя ООО Ш.,

установила:

Е-ы обратились в суд с иском к ООО о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу — <…>, в обоснование которого указали, что 25 декабря 2008 года они заключили с ответчиком договор об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которого они, как участники долевого строительства обязаны были проинвестировать объект строительства в части двухкомнатной квартиры. Свои обязательства они выполнили в полном объеме, оплатив стоимость квартиры предусмотренную договором в сумме 3568096 рублей. Дом сдан в эксплуатацию, квартира передана им по передаточному акту. В связи с этим истцы просят признать за ними право долевой собственности по ½ доли за каждым.

Представитель ООО исковые требования не признал, обратился в суд с встречным иском к Е-м о взыскании денежной суммы в размере 91556 рублей, при этом, указал, что в соответствии с п. 5.4 Договора стороны производят окончательный взаиморасчет после установления площади квартиры на основании документов технической инвентаризации БТИ, в соответствии с которыми с ответчиков подлежит доплата в сумме 124740 рублей за лишнюю площадь за 2,31 кв. м, в связи с чем, с ответчиков подлежит взысканию с учетом внесенной ими суммы 91556 рублей. Так как Договор не исполнен в полном объеме за ответчиками не может быть признано право собственности на данную квартиру.

В судебном заседании представитель истцов возражал против удовлетворения встречного иска и пояснил, что истцы дополнительно оплатили за квартиру 19184 рубля и 14000 рублей. Оплата за увеличение площади квартиры в сумме 124740 рублей, которую требует внести ответчик, является незаконной, так как площадь квартиры не увеличилась, а была рассчитана без применения понижающих коэффициентов.

Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 23 марта 2010 года исковые требования Е-х оставлены без удовлетворения, а встречный иск ООО удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе представитель истцов Р. просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что решение городского суда подлежит отмене.

Из материалов дела усматривается, что между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, на основании которого истцами было уплачено ответчику 3568096 рублей за квартиру ориентировочной площадью 65,59 кв. м из расчета 54000 рублей за кв. м с учетом неотапливаемых помещений. После введения дома в эксплуатацию, как видно из технического паспорта спорной квартиры ее общая площадь составила 64,5 кв. м, площадь лоджий 3,4 кв. м, а всего 67,9 кв. м.

Рассматривая спор, суд пришел к выводу, что площадь спорной квартиры увеличилась на 2,31 кв. м, в связи с чем, с истцов согласно п. 5.4. Договора подлежит взысканию доплата за лишнюю площадь из расчета указанной в данном Договоре стоимости 1 кв. м жилой площади.

С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как указал в своем письме от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах» Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. В соответствии со СНИП 2.08.01-89 и СНИП 2.08.01-89 допускается проектирование остекленных лоджий при условии соблюдения правил противопожарной безопасности. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир, остекление лоджий допустимо только по согласованию с архитектором, а также если это предусмотрено проектом.

Из п. п. 1, 2 Приложения N 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (СНИП 2.08.01-89) видно, что площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в Письме Министерства регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08.

Вместе с тем, суд первой инстанции указанные правовые положения, во внимание не принял, при этом, не исследовал имеющие существенное значение для дела обстоятельства, а именно: учитывался ли понижающий коэффициент, применяемый к лоджиям при расчете стоимости квартиры, за счет чего увеличилась площадь спорной квартиры, учитывалась ли в проектной площади квартиры, принятой сторонами для взаиморасчетов по Договору площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента.

При этом, суд не дал правовой оценки тем обстоятельствам, что при определении площади лоджий следует применять понижающие коэффициенты, в случае, если площадь квартиры увеличилась только из-за размера лоджии, то каким образом надо устанавливать ее площадь с учетом понижающих коэффициентов или нет и почему.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ обжалуемое решение суда подлежит отмене.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, а также доводы кассационной жалобы, после чего постановить законное и обоснованное решение.

Процессуальных нарушений, на которые обращает внимание кассатор судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 199, 361 ГПК РФ,

определила:

Решение Железнодорожного городского суда Московской области от 23 марта 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий судья Зубова Л.М.,
судьи: Брыков И.И., Беляев Р.В.