ЖК "чайка"
Модератор: Модераторы FORUM.RZN.info
Re: ЖК "чайка"
novosel62 писал(а):Leno4ka писал(а):Всем, здравствуйте, мы сегодня на стройке с некоторыми жителями договорились во вторник к 16.00 ехать на 6 этаж ЦАН, с претензиями, будем требовать документацию (разрешение на ввод, акт приемки Госкомиссией и т.д.), вопрос нужно решать. Призываю всех - ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ, чем нас будет больше, тем скорее решим свои проблемы!!!
нужно еще узнать про присвоение почтового адреса, документы БТИ. Возможно с 1 апреля будет полезно отправить жалобы (лучше коллективные) в жилинспекцию, роспотребнадзор и администрацию, чтобы дать делу ход)
Согласно нашим договорам п. 5.1.3. Застройщик обязан устранить недоделки, недостатки в течение 30 рабочих дней, обнаруженные при приемке объекта. Мы должны сейчас ВСЕ предъвить ему претензии, указать на все недостатки.Если по истечении этого 30-дневного срока он не устранит их, то со всеми документами (договор,претензии, во вторник потребуем сделать нам копию разрешения на ввод и акта приемки) пойдем в Администрацию, ведь именно они подписали Акт, а по пути можно зайти и в остальные вышеперечисленные организации!!! Вот такой порядок действий я предлагаю.
Есть еще один момент, на нас лежит обязанность оплатить дополнительные метры, нам придется это сделать, дабы в случае, если дело дойдет до суда, Застройщик не ссылался на п. 3.6 Договора!!!!
Re: ЖК "чайка"
Leno4ka, не пойму гневной реакции на мой пост, там по-моему, все по делу. Тем более, что все, что проверить невозможно тоже должно быть отражено в акте.
Re: ЖК "чайка"
novosel62 писал(а):Leno4ka, не пойму гневной реакции на мой пост, там по-моему, все по делу. Тем более, что все, что проверить невозможно тоже должно быть отражено в акте.
нет, что вы..., наверное, вы неправильно меня поняли...это я в рассуждаю, в адрес Застройщика. Вы все очень даже хорошо написали!
Re: ЖК "чайка"
если в первом доме такое устроили, то страшно представить, что будет в третьем
Re: ЖК "чайка"
если бы первая очередь подписала бы акт, то в 3 доме тогда было бы намного хуже чем в первой очереди!
Re: ЖК "чайка"
сосед151, 9-й этаж? сосед получается
-
AlexanderTUT
- Гость RZN.info
- Сообщения: 103
- Зарегистрирован: 20 мар 2013, 17:30
Re: ЖК "чайка"
Во вторник если ехать, не факт, что кроме стрелочников кто-то встретит дольщиков. Есть предложение договориться о коллективной встрече с руководством и задать им вопросы. Например, г-н Мамушкин нам подойдет. Кстати, по договору имеем право на информирование. Да и коллективно поглядеть на этих людей хочется.
Re: ЖК "чайка"
[/quote]Antony_Black писал(а):novosel62 писал(а):
Многоуважаемый "AlexanderTUT"! АКТ с описанием недоделок(брака) надо обязательно продублировать по почте ЗП с уведомлением с описью вложения, об этом уже говорилось на ФОРУМЕ и именно так СОВЕТУЮТ ЮРИСТЫ!!!
можно же составить претензию в двух экземплярах, одно оставить им, а на втором заставить их поставить отметку о принятии и забрать себе. Это юридически будет соответствовать заказному письму.
Можно конечно и так. Но на Вашем экземпляре должна быть не просто мудреная подпись секретаря, а штампик - регистратор с входящим № и датой регистрации документа. Не ФАКТ, что секретарь зарегистрирует Вашу претензию, даже наоборот! Как-то я пыталась ранее решить один вопрос, на что секретарь настойчиво отсылала к руководителю проекта!!!
Re: ЖК "чайка"
СОВЕТЫ ЮРИСТА (для тех кому интересно)!
Когда дом построен и уже остается лишь подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы. При правильной организации приемки квартиры, вам не придется устранять явные и скрытые дефекты за свой счет.
Следите за сроками
К моменту подписания акта приема-передачи дом должен быть принят госкомиссией и иметь окончательный почтовый адрес. БТИ должно произвести обмеры всех помещений – впоследствии эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление акта.
Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же БТИ.
Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах – например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же, за нарушение сроков сдачи квартиры законом `Об участии в долевом строительстве...` предусмотрена неустойка, которая определяется исходя из ставки рефинансирования Центробанка. Однако, наверняка, квартира была продана вам по схеме не попадающей под действие этого закона.
Пересчитайте дефекты
Следующая проблема – мелкие недочеты, допущенные строителями. При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа `переделайте, мне не нравится`, естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано – с какими именно. Однако закон `Об участии в долевом строительстве...`, который действует с апреля прошлого года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.
Помните о гарантии
Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома (только для домов попадающих под действие закона о долевом строительстве, а таких пока мало). Для домов не подпадающих под действие нового закона гарантийный срок не только не превышает двух лет, но и определенная редкость – в большинстве договоров подобные обязательства застройщика не прописывались вовсе.
Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это, опять же, поможет юрист.
Порядок осмотра
Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.
1. Что надо иметь при себе.
- Бумагу и ручку (карандаш)
- Фонарик (зажигалку)
- Любой компактный электроприбор который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник(тестер)
- Желательно для проверки освещения взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку), но учтите, это потребует много времени.
2 . Что надо сделать в обязательном порядке.
- Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и все их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры - дневной и ночной тарифы. Электрический счетчик находится в общеквартирном холе.
- Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши - сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте.
3. На что в квартире надо смотреть.
- Бетонные конструкции.
Отклонение от вертикали, смещение в плане стен, местные неровности более 5 мм.
Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания их штукатурным составом теоретически возможно.
- Трещины в несущих стенах и перекрытиях.
В принципе трещин быть не должно - монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, то скорее всего, это будет усадочная, а не силовая и раскрытием менее 0,4мм, но внимание на нее обратить надо.
- Незаполненные раствором монтажные стыки и швы.
4. Двери, окна.
- Проверьте не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.
- Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, проверьте работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки) надежность их взаимного крепления.
- Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме.
- Проверьте нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
5. Лоджии
Все выше сказанное по окнам плюс:
- Следует проверить свободу хода при сдвигание створок (не перекашивает ли створку при движении).
- Фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте.
- Надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
6. Электрика.
- Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холе).
- Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку - проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами - туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики.
- Проверьте работу звонка
7. Водоснабжение канализация и отопление
- Если луж в районе стояков нет - то в принципе особенно смотреть не на что.
- Проверьте работу запорных кранов на отводах, визуально расположение и соосность, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя.
- Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков - они не должны сильно выдаваться в глубь санузла.
- Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом.
8. Канализация (понадобится фонарик)
- Проверьте, нет ли трещин на тройниках и вообще наличие тройников, присутствуют ли и плотно ли закрыты крышки на отводах.
9. Отопление.
Проверьте работу регуляторов температуры - по крайней мере, крутятся или нет, не разбит ли пластиковые элемент на нем.
- Проверьте, если будете их оставлять, поверхности кожухов конвекторов на наличие царапин.
- Ровно ли установлены сами конвекторы (батареи).
10. Вентиляция
- Обратите внимание пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах.
Что со всем этим делать
Указываете обнаруженные недостатки в акте приемки (если список велик , то на обратной стороне акта). Уточняете сроки устранения.
Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем и лампочек, например) то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
Что должны предоставить до принятия Вами квартиры:
1) Кадастровый паспорт на квартиру (расположение квартиры на плане, метраж и пр.). (Не точно)
2) Проектная документация.
а.) Тех условия для электроснабжения (сколько подводят энергии в квартиру 3.5 - 7.5).(Это должно быть точно!)
б.) Договор о разграничении ответственности (по электросчетчику).(Это должно быть точно!)
в.) Документы на электросчетчик (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!)
г.) Документы на счетчик воды (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!)
д.) Документы на котел (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!)
Часть 2-я
Итак, свершилось: вот-вот вам должны вручить ключи от новой квартиры. Но перед этим вас просят подписать какие-то бумажки. «Это простая формальность, – говорит дружелюбная дама в управляющей компании, – стандартная процедура, нам это просто нужно для отчетности». Конечно, им это нужно для отчетности, а вот нужно ли вам не глядя подписывать какие-то бумажки – большой вопрос. Потому что одна из них – акт приема-передачи квартиры, подписав который, вы подтверждаете, что она находится в пригодном для проживания состоянии и претензий по ее состоянию к застройщику и управляющей компании вы не имеете. А они-то как раз возникают нередко. Поэтому перед подписанием акта вы должны попасть в квартиру и осмотреть ее лично: отказать вам в этом никто не вправе.
«Самые серьезные недочеты глазами всё равно не увидеть»
Так могут вам сказать и в управляющей компании, и на интернет-форумах, да и просто «опытные» знакомые. «Зачастую это действительно так, однако необходимости осмотра квартиры не отменяет, – отмечает адвокат Алина Домкина. – Дело в том, что, к примеру, на квартиры, приобретенные при долевом строительстве, есть гарантийный срок, и по закону он не может быть короче 5 лет (60 месяцев), за исключением установленного в доме технологического и инженерного оборудования: на него гарантия действует 3 года (36 месяцев). Поэтому у дольщиков в любом случае будет возможность предъявить претензию по поводу тех недочетов, обнаружить которые можно только в процессе эксплуатации жилья». К подобным недочетам можно отнести промерзающие стены, протечки с чердака, сквозящие щели между плитами, отсыревшие за время строительства перекрытия, неработающую вентиляцию и многое другое. И никто в здравом уме не сможет возразить, будто вы сами виноваты в чем-то из вышеперечисленного.
А вот, к примеру, треснувший стеклопакет, если вы заявите о нем уже после подписания акта, непременно спишут на вашу собственную неаккуратность, и попробуйте докажите, что это не так. «Мы с мужем очень обрадовались, когда нам позвонили и сказали, что можно приезжать за ключами, – делится опытом москвичка Татьяна Богомолова. – А отстояв за ними три часа в очереди в управляющей компании, быстренько подписали бумаги, ничего не осматривая. Когда же выяснили, что окно в кухне имеет трещину, то потребовали заменить его, однако нам сказали, что мы, вероятно, сами его и разбили». В целом по квартире подобных «сюрпризов» может набраться приличное количество и на кругленькую сумму, а вы ведь не Рокфеллер и, возможно, на квартиру эту собирали не один год или, не дай бог, вообще в ипотеку влезли. Вот и подумайте: зачем вам за свой скромный счет оплачивать чье-то разгильдяйство?
Начинать осмотр новой квартиры нужно с поверхностей: полов, стен и потолков. Конечно, не стоит ожидать, что они будут идеально ровными и гладкими, однако кое-какие нормы на сей счет всё же существуют. Так, в соответствии со СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», перепад поверхности пола не должен превышать 20 мм на всю длину комнаты (или любого другого помещения). Измерить этот перепад можно с помощью водяного уровня. Сразу же обратите внимание на качество стяжки (если она есть): поверхность должна быть чистой, без неровностей, бугров и трещин.
Вообще, что касается местных неровностей, независимо от того, где вы их обнаружили (на полу, потолке или стенах), они не должны превышать 5 мм на 2 метра – проверить можно длинной линейкой (прикладывая ее ребром к поверхности) или отрезком металлического профиля (например, стального или алюминиевого уголка).
Отклонение стены от вертикали не может превышать 15 мм на всю высоту, что легко проверяется с помощью отвеса – нитки или веревочки с привязанным на конце грузиком (например, гайкой). Внимательно осмотрите все углы, стыки плит, швы: нигде не должно быть щелей, дыр, всё должно быть заполнено раствором. При этом возможные «наплывы» не должны превышать указанные выше пределы: 5 мм на 2 метра в любом направлении.
Тщательно изучите стены и потолки на предмет наличия ржавых пятен. Их необходимо загрунтовать или закрасить масляной краской, в противном случае эта «красота» со временем выступит поверх шпатлевки, краски и обоев. Впрочем, работа эта небольшая и расходов она практически не потребует, поэтому иногда быстрее и проще выполнить ее самостоятельно. Если, конечно, ваши стены и потолки не напоминают шкуру пятнистого леопарда. Также посмотрите, чтобы нигде не было потеков. Причина их возникновения может быть разной, но пусть лучше в этом сейчас разбираются строители, чем вы сами уже после дорогостоящего ремонта.
Внимательно осмотрите окна и балконные двери. Первое, на что следует обратить внимание – это целостность стеклопакетов. Любая трещина – достаточный повод требовать замены. Затем проверьте, как открываются и закрываются створки, не перекошены ли они, не провисают ли. Пластиковые окна должны быть герметичны. Если на улице холодно, то проверить это можно «на ощупь», проведя рукой по периметру створок окна, когда они закрыты: если «сифонит», то вы сразу почувствуете характерный холодок. Летом можно воспользоваться зажигалкой или свечкой: там, где герметичность нарушена, пламя будет отклоняться (свечка удобнее, т.к. зажигалка быстро нагревается, а чувствительность ее пламени к движению воздуха меньше за счет давления газа). Чаще всего подобные дефекты устраняются путем замены уплотнителя. Проверить нужно не только сами створки и балконные двери, но также периметр оконных блоков, стыки стен с подоконниками. И если «поддувает» в этих местах – значит, они плохо запенены или зацементированы.
От простого – к сложному
Теперь можно переходить к проверке состояния инженерных коммуникаций: отопления и водоснабжения, электрики, вентиляции.
Начните с простых, наиболее доступных для осмотра вещей – с отопительных приборов и стояков. Стояки должны быть ровными, без изгибов и деформаций. Все соединения и сопряжения на них могут быть только сварными (это касается и стальных, и полипропиленовых труб), резьбовые соединения допускаются только начиная от места присоединения отопительного прибора. Байпасы (перемычки) также монтируются только с помощью сварки. Также проверьте места, где стояки «уходят» в пол и потолок, на предмет отсутствия сквозных дыр в плите, выбоин и следов протечек.
Теперь приступайте к осмотру отопительных приборов («батарей»). Если это пластинчатые конвекторы, то они обязательно должны иметь съемные защитные кожухи. Однако это еще не всё. «В соответствии с требованиями СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», а также федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении» все отопительные приборы в многоквартирных жилых домах должны в обязательном порядке оснащаться автоматическими радиаторными терморегуляторами, – говорит Антон Белов из компании «Данфосс». – С их помощью вы можете выставить комфортное значение температуры воздуха для каждой комнаты, просто совместив соответствующее деление на поворотной рукоятке с меткой на корпусе. После этого можно о терморегуляторе забыть – ваш радиатор будет включаться и выключаться автоматически, подобно бытовому электрическому калориферу. Диапазон регулирования такого прибора – от +6°C до +26°C – удовлетворит практически любые потребности».
Отсутствие терморегуляторов на отопительных приборах – предмет для немедленной претензии к застройщику, и в акте это обязательно нужно указать. Но даже если на ваших батареях действительно «что-то такое» стоит, то не следует сразу же терять бдительность. Дело в том, что известно немало случаев, когда терморегуляторы устанавливают не полностью. «Конструктивно прибор состоит из двух частей: клапана, который врезается в трубу, и регулирующей головки с термостатом внутри, которая монтируется на клапан, – объясняет Антон Белов. – Без нее клапан бесполезен. Стоимость обеих деталей примерно одинакова, а приобрести их можно по отдельности. Пользуясь этим, некоторые недобросовестные подрядчики, получив деньги на терморегуляторы, покупают и устанавливают только клапаны, благо защитный колпачок на них внешне напоминает ручку вентиля». Поэтому, увидев такое в своей новой квартире, вы должны потребовать установить на клапан недостающую деталь. А в случае отказа можете отметить некомплект в акте приемки и пригласить в гости инспектора Ростехнадзора.
Разобравшись с отоплением, переходите к водоснабжению. Здесь всё относительно проще, поскольку, скорее всего, у вас установлена только ванна (которую вы с большой вероятностью замените) и сделаны выводы для подключения смесителей ванны и раковины (о водосчетчиках мы поговорим чуть позже). Проверьте, чтобы вокруг стояков горячей и холодной воды не было луж и сырых пятен. На отводах от стояков должны быть установлены шаровые краны, «грязевики» (фильтры грубой очистки, задерживающие песок и окалину), а также компенсаторы гидроудара, защищающие внутриквартирную разводку от форс-мажорных происшествий в системе водоснабжения дома.
Немного сложнее обстоит дело с электрикой. Возьмите с собой какой-либо компактный электроприбор (например, телефонную «зарядку»): с его помощью вы сможете проверить работоспособность всех розеток. Для проверки верхнего освещения понадобится патрон с лампочкой и двумя проводами. Убедитесь также в наличии крюков для подвешивания светильников
Теперь еще раз загляните в щиток (вы ведь уже включали автоматы?). В обязательном порядке там должно присутствовать УЗО – устройство защитного отключения. Нужно оно вот зачем. Если вдруг в квартирной электросети возникает утечка (а это происходит, когда фазу пробивает на корпус электроприбора, металлическую ванну, мойку и пр., т.е. когда кого-то бьет током), УЗО немедленно разрывает цепь. Работоспособность этого устройства необходимо проверить, нажав на нем специально предусмотренную для этой цели кнопочку «Тест» (по-русски или по-английски).
Следующая важная деталь системы электроснабжения – заземление, т.е. третий провод в розетке (обычно желто-зеленый), который подключен к пружинным контактам, соответствующим боковым металлическим пластинам на «евровилках». Есть-то он наверняка, а вот работает ли заземление? Предупредим сразу: протестировать его по всем правилам, сделав необходимые измерения, вы вряд ли сможете. Но кое-что все-таки проверить можно (правда, если вы не слишком опытны в подобных делах, то лучше взять с собой знакомого электрика и доверить дальнейшие действия ему). Возьмите тот же патрон с лампочкой, которым проверяли верхнее освещение, и отвертку-пробник (со световым индикатором). Сперва пробником найдите в розетке фазу (индикатор пробника светится). Кстати, по правилам она должна быть справа – заодно и проверите. Затем вставьте один провод патрона в отверстие розетки с фазой, а другим прикоснитесь к заземляющему контакту – УЗО должно немедленно сработать и разорвать цепь. Если этого не происходит и лампочка не зажигается, значит, «земляной» провод уходит в никуда (в лучшем случае, просто не подключен в данной конкретной розетке). Если УЗО не срабатывает и лампочка горит – значит, «земля» замкнута на «ноль», то есть никакая это не «земля». Проверить таким образом необходимо все розетки (включая розетку электроплиты), а также выводы для верхнего освещения (да-да, «земля» должна быть и там, она «заводится» на металлический корпус светильника). Серьезные неполадки с заземлением – еще один хороший повод обратиться в Ростехнадзор.
Закончив с электрикой, можно заняться проверкой работы вентиляции. Свечка (зажигалка) у вас есть, а порядок действий тот же самый, что и при проверке герметичности окон. Только пламя в данном случае должно отклоняться в сторону вентиляционной решетки. Для усиления эффекта откройте в одной из комнат окно или форточку. Если пламя не колеблется – это повод для беспокойства, если же тяга имеет обратное направление (дует ИЗ вентиляции) – это серьезная ошибка, допущенная либо при проектировании, либо при строительстве дома. Координаты Ростехнадзора неизменны.
Учет – дело тонкое
В заключение нужно сказать несколько слов о приборах учета. Вероятнее всего, у вас их три: электросчетчик и два водосчетчика. Все эти устройства должны быть в обязательном порядке опломбированы, и вам следует это проверить. Кроме того, вам обязаны отдать паспорта на водосчетчики. В этих паспортах (где-то в конце) должны присутствовать отметки о первичной поверке и о вводе в эксплуатацию: без них счетчиков как бы и нет. Отметка о вводе в эксплуатацию включает первоначальные показания прибора: проверьте, совпадают ли они с тем, что показывает счетчик, и если нет – внесите в акт приемки настоящие показания. Поверку в дальнейшем вы должны будете производить самостоятельно: раз в 4 года для счетчика горячей воды, и раз в 6 лет – для холодной. Паспорт на электросчетчик на руки дают не всегда, но вы, по крайней мере, можете убедиться в наличии пломбы, а также переписать начальные показания и внести их в акт. Времени на осмотр квартиры вам понадобится не так уж и много: гораздо меньше, чем на исправление «ляпов» строителей. Если же вы обнаружили какие-то серьезные проблемы (с вентиляцией, заземлением и пр.), масштаб которых умещается в границы вашего будущего жилья, то чем раньше вы начнете их решать – тем лучше. И еще один совет напоследок: не забудьте оставить у себя второй экземпляр акта с подписью представителя управляющей компании.
Когда дом построен и уже остается лишь подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы. При правильной организации приемки квартиры, вам не придется устранять явные и скрытые дефекты за свой счет.
Следите за сроками
К моменту подписания акта приема-передачи дом должен быть принят госкомиссией и иметь окончательный почтовый адрес. БТИ должно произвести обмеры всех помещений – впоследствии эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление акта.
Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же БТИ.
Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах – например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же, за нарушение сроков сдачи квартиры законом `Об участии в долевом строительстве...` предусмотрена неустойка, которая определяется исходя из ставки рефинансирования Центробанка. Однако, наверняка, квартира была продана вам по схеме не попадающей под действие этого закона.
Пересчитайте дефекты
Следующая проблема – мелкие недочеты, допущенные строителями. При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа `переделайте, мне не нравится`, естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано – с какими именно. Однако закон `Об участии в долевом строительстве...`, который действует с апреля прошлого года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.
Помните о гарантии
Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома (только для домов попадающих под действие закона о долевом строительстве, а таких пока мало). Для домов не подпадающих под действие нового закона гарантийный срок не только не превышает двух лет, но и определенная редкость – в большинстве договоров подобные обязательства застройщика не прописывались вовсе.
Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это, опять же, поможет юрист.
Порядок осмотра
Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.
1. Что надо иметь при себе.
- Бумагу и ручку (карандаш)
- Фонарик (зажигалку)
- Любой компактный электроприбор который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник(тестер)
- Желательно для проверки освещения взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку), но учтите, это потребует много времени.
2 . Что надо сделать в обязательном порядке.
- Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и все их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры - дневной и ночной тарифы. Электрический счетчик находится в общеквартирном холе.
- Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши - сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте.
3. На что в квартире надо смотреть.
- Бетонные конструкции.
Отклонение от вертикали, смещение в плане стен, местные неровности более 5 мм.
Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания их штукатурным составом теоретически возможно.
- Трещины в несущих стенах и перекрытиях.
В принципе трещин быть не должно - монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, то скорее всего, это будет усадочная, а не силовая и раскрытием менее 0,4мм, но внимание на нее обратить надо.
- Незаполненные раствором монтажные стыки и швы.
4. Двери, окна.
- Проверьте не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.
- Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, проверьте работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки) надежность их взаимного крепления.
- Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме.
- Проверьте нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
5. Лоджии
Все выше сказанное по окнам плюс:
- Следует проверить свободу хода при сдвигание створок (не перекашивает ли створку при движении).
- Фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте.
- Надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
6. Электрика.
- Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холе).
- Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку - проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами - туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики.
- Проверьте работу звонка
7. Водоснабжение канализация и отопление
- Если луж в районе стояков нет - то в принципе особенно смотреть не на что.
- Проверьте работу запорных кранов на отводах, визуально расположение и соосность, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя.
- Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков - они не должны сильно выдаваться в глубь санузла.
- Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом.
8. Канализация (понадобится фонарик)
- Проверьте, нет ли трещин на тройниках и вообще наличие тройников, присутствуют ли и плотно ли закрыты крышки на отводах.
9. Отопление.
Проверьте работу регуляторов температуры - по крайней мере, крутятся или нет, не разбит ли пластиковые элемент на нем.
- Проверьте, если будете их оставлять, поверхности кожухов конвекторов на наличие царапин.
- Ровно ли установлены сами конвекторы (батареи).
10. Вентиляция
- Обратите внимание пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах.
Что со всем этим делать
Указываете обнаруженные недостатки в акте приемки (если список велик , то на обратной стороне акта). Уточняете сроки устранения.
Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем и лампочек, например) то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
Что должны предоставить до принятия Вами квартиры:
1) Кадастровый паспорт на квартиру (расположение квартиры на плане, метраж и пр.). (Не точно)
2) Проектная документация.
а.) Тех условия для электроснабжения (сколько подводят энергии в квартиру 3.5 - 7.5).(Это должно быть точно!)
б.) Договор о разграничении ответственности (по электросчетчику).(Это должно быть точно!)
в.) Документы на электросчетчик (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!)
г.) Документы на счетчик воды (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!)
д.) Документы на котел (гарантия, инструкция и тех. паспорт).(Это должно быть точно!)
Часть 2-я
Итак, свершилось: вот-вот вам должны вручить ключи от новой квартиры. Но перед этим вас просят подписать какие-то бумажки. «Это простая формальность, – говорит дружелюбная дама в управляющей компании, – стандартная процедура, нам это просто нужно для отчетности». Конечно, им это нужно для отчетности, а вот нужно ли вам не глядя подписывать какие-то бумажки – большой вопрос. Потому что одна из них – акт приема-передачи квартиры, подписав который, вы подтверждаете, что она находится в пригодном для проживания состоянии и претензий по ее состоянию к застройщику и управляющей компании вы не имеете. А они-то как раз возникают нередко. Поэтому перед подписанием акта вы должны попасть в квартиру и осмотреть ее лично: отказать вам в этом никто не вправе.
«Самые серьезные недочеты глазами всё равно не увидеть»
Так могут вам сказать и в управляющей компании, и на интернет-форумах, да и просто «опытные» знакомые. «Зачастую это действительно так, однако необходимости осмотра квартиры не отменяет, – отмечает адвокат Алина Домкина. – Дело в том, что, к примеру, на квартиры, приобретенные при долевом строительстве, есть гарантийный срок, и по закону он не может быть короче 5 лет (60 месяцев), за исключением установленного в доме технологического и инженерного оборудования: на него гарантия действует 3 года (36 месяцев). Поэтому у дольщиков в любом случае будет возможность предъявить претензию по поводу тех недочетов, обнаружить которые можно только в процессе эксплуатации жилья». К подобным недочетам можно отнести промерзающие стены, протечки с чердака, сквозящие щели между плитами, отсыревшие за время строительства перекрытия, неработающую вентиляцию и многое другое. И никто в здравом уме не сможет возразить, будто вы сами виноваты в чем-то из вышеперечисленного.
А вот, к примеру, треснувший стеклопакет, если вы заявите о нем уже после подписания акта, непременно спишут на вашу собственную неаккуратность, и попробуйте докажите, что это не так. «Мы с мужем очень обрадовались, когда нам позвонили и сказали, что можно приезжать за ключами, – делится опытом москвичка Татьяна Богомолова. – А отстояв за ними три часа в очереди в управляющей компании, быстренько подписали бумаги, ничего не осматривая. Когда же выяснили, что окно в кухне имеет трещину, то потребовали заменить его, однако нам сказали, что мы, вероятно, сами его и разбили». В целом по квартире подобных «сюрпризов» может набраться приличное количество и на кругленькую сумму, а вы ведь не Рокфеллер и, возможно, на квартиру эту собирали не один год или, не дай бог, вообще в ипотеку влезли. Вот и подумайте: зачем вам за свой скромный счет оплачивать чье-то разгильдяйство?
Начинать осмотр новой квартиры нужно с поверхностей: полов, стен и потолков. Конечно, не стоит ожидать, что они будут идеально ровными и гладкими, однако кое-какие нормы на сей счет всё же существуют. Так, в соответствии со СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», перепад поверхности пола не должен превышать 20 мм на всю длину комнаты (или любого другого помещения). Измерить этот перепад можно с помощью водяного уровня. Сразу же обратите внимание на качество стяжки (если она есть): поверхность должна быть чистой, без неровностей, бугров и трещин.
Вообще, что касается местных неровностей, независимо от того, где вы их обнаружили (на полу, потолке или стенах), они не должны превышать 5 мм на 2 метра – проверить можно длинной линейкой (прикладывая ее ребром к поверхности) или отрезком металлического профиля (например, стального или алюминиевого уголка).
Отклонение стены от вертикали не может превышать 15 мм на всю высоту, что легко проверяется с помощью отвеса – нитки или веревочки с привязанным на конце грузиком (например, гайкой). Внимательно осмотрите все углы, стыки плит, швы: нигде не должно быть щелей, дыр, всё должно быть заполнено раствором. При этом возможные «наплывы» не должны превышать указанные выше пределы: 5 мм на 2 метра в любом направлении.
Тщательно изучите стены и потолки на предмет наличия ржавых пятен. Их необходимо загрунтовать или закрасить масляной краской, в противном случае эта «красота» со временем выступит поверх шпатлевки, краски и обоев. Впрочем, работа эта небольшая и расходов она практически не потребует, поэтому иногда быстрее и проще выполнить ее самостоятельно. Если, конечно, ваши стены и потолки не напоминают шкуру пятнистого леопарда. Также посмотрите, чтобы нигде не было потеков. Причина их возникновения может быть разной, но пусть лучше в этом сейчас разбираются строители, чем вы сами уже после дорогостоящего ремонта.
Внимательно осмотрите окна и балконные двери. Первое, на что следует обратить внимание – это целостность стеклопакетов. Любая трещина – достаточный повод требовать замены. Затем проверьте, как открываются и закрываются створки, не перекошены ли они, не провисают ли. Пластиковые окна должны быть герметичны. Если на улице холодно, то проверить это можно «на ощупь», проведя рукой по периметру створок окна, когда они закрыты: если «сифонит», то вы сразу почувствуете характерный холодок. Летом можно воспользоваться зажигалкой или свечкой: там, где герметичность нарушена, пламя будет отклоняться (свечка удобнее, т.к. зажигалка быстро нагревается, а чувствительность ее пламени к движению воздуха меньше за счет давления газа). Чаще всего подобные дефекты устраняются путем замены уплотнителя. Проверить нужно не только сами створки и балконные двери, но также периметр оконных блоков, стыки стен с подоконниками. И если «поддувает» в этих местах – значит, они плохо запенены или зацементированы.
От простого – к сложному
Теперь можно переходить к проверке состояния инженерных коммуникаций: отопления и водоснабжения, электрики, вентиляции.
Начните с простых, наиболее доступных для осмотра вещей – с отопительных приборов и стояков. Стояки должны быть ровными, без изгибов и деформаций. Все соединения и сопряжения на них могут быть только сварными (это касается и стальных, и полипропиленовых труб), резьбовые соединения допускаются только начиная от места присоединения отопительного прибора. Байпасы (перемычки) также монтируются только с помощью сварки. Также проверьте места, где стояки «уходят» в пол и потолок, на предмет отсутствия сквозных дыр в плите, выбоин и следов протечек.
Теперь приступайте к осмотру отопительных приборов («батарей»). Если это пластинчатые конвекторы, то они обязательно должны иметь съемные защитные кожухи. Однако это еще не всё. «В соответствии с требованиями СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», а также федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении» все отопительные приборы в многоквартирных жилых домах должны в обязательном порядке оснащаться автоматическими радиаторными терморегуляторами, – говорит Антон Белов из компании «Данфосс». – С их помощью вы можете выставить комфортное значение температуры воздуха для каждой комнаты, просто совместив соответствующее деление на поворотной рукоятке с меткой на корпусе. После этого можно о терморегуляторе забыть – ваш радиатор будет включаться и выключаться автоматически, подобно бытовому электрическому калориферу. Диапазон регулирования такого прибора – от +6°C до +26°C – удовлетворит практически любые потребности».
Отсутствие терморегуляторов на отопительных приборах – предмет для немедленной претензии к застройщику, и в акте это обязательно нужно указать. Но даже если на ваших батареях действительно «что-то такое» стоит, то не следует сразу же терять бдительность. Дело в том, что известно немало случаев, когда терморегуляторы устанавливают не полностью. «Конструктивно прибор состоит из двух частей: клапана, который врезается в трубу, и регулирующей головки с термостатом внутри, которая монтируется на клапан, – объясняет Антон Белов. – Без нее клапан бесполезен. Стоимость обеих деталей примерно одинакова, а приобрести их можно по отдельности. Пользуясь этим, некоторые недобросовестные подрядчики, получив деньги на терморегуляторы, покупают и устанавливают только клапаны, благо защитный колпачок на них внешне напоминает ручку вентиля». Поэтому, увидев такое в своей новой квартире, вы должны потребовать установить на клапан недостающую деталь. А в случае отказа можете отметить некомплект в акте приемки и пригласить в гости инспектора Ростехнадзора.
Разобравшись с отоплением, переходите к водоснабжению. Здесь всё относительно проще, поскольку, скорее всего, у вас установлена только ванна (которую вы с большой вероятностью замените) и сделаны выводы для подключения смесителей ванны и раковины (о водосчетчиках мы поговорим чуть позже). Проверьте, чтобы вокруг стояков горячей и холодной воды не было луж и сырых пятен. На отводах от стояков должны быть установлены шаровые краны, «грязевики» (фильтры грубой очистки, задерживающие песок и окалину), а также компенсаторы гидроудара, защищающие внутриквартирную разводку от форс-мажорных происшествий в системе водоснабжения дома.
Немного сложнее обстоит дело с электрикой. Возьмите с собой какой-либо компактный электроприбор (например, телефонную «зарядку»): с его помощью вы сможете проверить работоспособность всех розеток. Для проверки верхнего освещения понадобится патрон с лампочкой и двумя проводами. Убедитесь также в наличии крюков для подвешивания светильников
Теперь еще раз загляните в щиток (вы ведь уже включали автоматы?). В обязательном порядке там должно присутствовать УЗО – устройство защитного отключения. Нужно оно вот зачем. Если вдруг в квартирной электросети возникает утечка (а это происходит, когда фазу пробивает на корпус электроприбора, металлическую ванну, мойку и пр., т.е. когда кого-то бьет током), УЗО немедленно разрывает цепь. Работоспособность этого устройства необходимо проверить, нажав на нем специально предусмотренную для этой цели кнопочку «Тест» (по-русски или по-английски).
Следующая важная деталь системы электроснабжения – заземление, т.е. третий провод в розетке (обычно желто-зеленый), который подключен к пружинным контактам, соответствующим боковым металлическим пластинам на «евровилках». Есть-то он наверняка, а вот работает ли заземление? Предупредим сразу: протестировать его по всем правилам, сделав необходимые измерения, вы вряд ли сможете. Но кое-что все-таки проверить можно (правда, если вы не слишком опытны в подобных делах, то лучше взять с собой знакомого электрика и доверить дальнейшие действия ему). Возьмите тот же патрон с лампочкой, которым проверяли верхнее освещение, и отвертку-пробник (со световым индикатором). Сперва пробником найдите в розетке фазу (индикатор пробника светится). Кстати, по правилам она должна быть справа – заодно и проверите. Затем вставьте один провод патрона в отверстие розетки с фазой, а другим прикоснитесь к заземляющему контакту – УЗО должно немедленно сработать и разорвать цепь. Если этого не происходит и лампочка не зажигается, значит, «земляной» провод уходит в никуда (в лучшем случае, просто не подключен в данной конкретной розетке). Если УЗО не срабатывает и лампочка горит – значит, «земля» замкнута на «ноль», то есть никакая это не «земля». Проверить таким образом необходимо все розетки (включая розетку электроплиты), а также выводы для верхнего освещения (да-да, «земля» должна быть и там, она «заводится» на металлический корпус светильника). Серьезные неполадки с заземлением – еще один хороший повод обратиться в Ростехнадзор.
Закончив с электрикой, можно заняться проверкой работы вентиляции. Свечка (зажигалка) у вас есть, а порядок действий тот же самый, что и при проверке герметичности окон. Только пламя в данном случае должно отклоняться в сторону вентиляционной решетки. Для усиления эффекта откройте в одной из комнат окно или форточку. Если пламя не колеблется – это повод для беспокойства, если же тяга имеет обратное направление (дует ИЗ вентиляции) – это серьезная ошибка, допущенная либо при проектировании, либо при строительстве дома. Координаты Ростехнадзора неизменны.
Учет – дело тонкое
В заключение нужно сказать несколько слов о приборах учета. Вероятнее всего, у вас их три: электросчетчик и два водосчетчика. Все эти устройства должны быть в обязательном порядке опломбированы, и вам следует это проверить. Кроме того, вам обязаны отдать паспорта на водосчетчики. В этих паспортах (где-то в конце) должны присутствовать отметки о первичной поверке и о вводе в эксплуатацию: без них счетчиков как бы и нет. Отметка о вводе в эксплуатацию включает первоначальные показания прибора: проверьте, совпадают ли они с тем, что показывает счетчик, и если нет – внесите в акт приемки настоящие показания. Поверку в дальнейшем вы должны будете производить самостоятельно: раз в 4 года для счетчика горячей воды, и раз в 6 лет – для холодной. Паспорт на электросчетчик на руки дают не всегда, но вы, по крайней мере, можете убедиться в наличии пломбы, а также переписать начальные показания и внести их в акт. Времени на осмотр квартиры вам понадобится не так уж и много: гораздо меньше, чем на исправление «ляпов» строителей. Если же вы обнаружили какие-то серьезные проблемы (с вентиляцией, заземлением и пр.), масштаб которых умещается в границы вашего будущего жилья, то чем раньше вы начнете их решать – тем лучше. И еще один совет напоследок: не забудьте оставить у себя второй экземпляр акта с подписью представителя управляющей компании.
Re: ЖК "чайка"
ОБРАЗЕЦ
АКТ
приема-передачи квартиры
город Москва "__" ________ 201__ года
Закрытое акционерное общество «Застройщик», расположенное по фактическому адресу: индекс, г.Москва, улица, дом, литера, помещение, юридический адрес: индекс, г.Москва, улица, дом, литера, помещение, Свидетельство о Государственной регистрации № 11111, именуемое далее «Общество», в лице генерального директора ИВАНОВА ИВАНА ИВАНОВИЧА, действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин РФ ПЕТРОВ ПЕТР ПЕТРОВИЧ, 01.01.1970 года рождения, г. Сургут, пол мужской, паспорт 22 22 222222, выдан ОВД района ______ города Сургута 01.01.2002 года, код подразделения 000-222, зарегистрированный по адресу: г. Сургут, улица, дом, корп., квартира, именуемый в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, составили настоящий акт о том, что во исполнение условий договора № ______ от "__" ___________ 20__ года долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Москва, округ, улица, участок 1.Общество передало, а Дольщик принял нижеуказанную квартиру, в жилом доме по адресу: (милицейский адрес), а именно:
Номер квартиры Тип квартиры Общая площадь квартиры, кв.м. Кроме того площадь балконов, лоджий кв.м. Приведенная площадь балконов, лоджий с коэф. по ПИБу Этаж
По договору По ПИБ
3-комнатная
№
№
--
--
--
--
1. Инвестиционный взнос оплачен Дольщиком Обществу в полном объеме.
2. Квартира передана Дольщику в состоянии, соответствующем условиям вышеуказанного договора.
3. Стороны взаимных финансовых и иных претензий не имеют.
ПОДПИСИ СТОРОН
Общество:
_________________ /______________ /
Дольщик:
_________________ /______________ /
ОБРАЗЕЦ
СМОТРОВОЙ ЛИСТ
строительной готовности жилого помещения
г. Москва «___» ____________ 201__ г.
Я, _________________________________________________________, дольщик жилого помещения № _____, _________ этаж, по адресу: г. Москва, улица, дом, корпус на основании Договора Долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса №______________________ от «___» __________20___ г., заявляю, что претензий к состоянию помещения не имею / имею следующие претензии (ненужное зачеркнуть) .
Регистрация замечаний по строительной готовности жилого помещения в случае их наличия, указывается на обратной стороне настоящего документа.
СРОК ВЫПОЛНЕНИЯ УКАЗАННЫХ ЗАМЕЧАНИЙ – до «___» _______ 200 __ г.
Подпись дольщика ___________________________________________ /________________/
Подпись Начальника участка/Прораба ___________________________/________________
ЗАМЕЧАНИЯ
ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ ГОТОВНОСТИ КВАРТИРЫ
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЗАМЕЧАНИЯ ПОДАЛ: _____________________/______________/
ЗАМЕЧАНИЯ ПРИНЯЛ: _____________________/______________/
«___» _____________ 200__ г.
СРОК ВЫПОЛНЕНИЯ ВЫШЕУКАЗАННЫХ ЗАМЕЧАНИЙ – до «___» _______ 200 __ г.
АКТ
приема-передачи квартиры
город Москва "__" ________ 201__ года
Закрытое акционерное общество «Застройщик», расположенное по фактическому адресу: индекс, г.Москва, улица, дом, литера, помещение, юридический адрес: индекс, г.Москва, улица, дом, литера, помещение, Свидетельство о Государственной регистрации № 11111, именуемое далее «Общество», в лице генерального директора ИВАНОВА ИВАНА ИВАНОВИЧА, действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин РФ ПЕТРОВ ПЕТР ПЕТРОВИЧ, 01.01.1970 года рождения, г. Сургут, пол мужской, паспорт 22 22 222222, выдан ОВД района ______ города Сургута 01.01.2002 года, код подразделения 000-222, зарегистрированный по адресу: г. Сургут, улица, дом, корп., квартира, именуемый в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, составили настоящий акт о том, что во исполнение условий договора № ______ от "__" ___________ 20__ года долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Москва, округ, улица, участок 1.Общество передало, а Дольщик принял нижеуказанную квартиру, в жилом доме по адресу: (милицейский адрес), а именно:
Номер квартиры Тип квартиры Общая площадь квартиры, кв.м. Кроме того площадь балконов, лоджий кв.м. Приведенная площадь балконов, лоджий с коэф. по ПИБу Этаж
По договору По ПИБ
3-комнатная
№
№
--
--
--
--
1. Инвестиционный взнос оплачен Дольщиком Обществу в полном объеме.
2. Квартира передана Дольщику в состоянии, соответствующем условиям вышеуказанного договора.
3. Стороны взаимных финансовых и иных претензий не имеют.
ПОДПИСИ СТОРОН
Общество:
_________________ /______________ /
Дольщик:
_________________ /______________ /
ОБРАЗЕЦ
СМОТРОВОЙ ЛИСТ
строительной готовности жилого помещения
г. Москва «___» ____________ 201__ г.
Я, _________________________________________________________, дольщик жилого помещения № _____, _________ этаж, по адресу: г. Москва, улица, дом, корпус на основании Договора Долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса №______________________ от «___» __________20___ г., заявляю, что претензий к состоянию помещения не имею / имею следующие претензии (ненужное зачеркнуть) .
Регистрация замечаний по строительной готовности жилого помещения в случае их наличия, указывается на обратной стороне настоящего документа.
СРОК ВЫПОЛНЕНИЯ УКАЗАННЫХ ЗАМЕЧАНИЙ – до «___» _______ 200 __ г.
Подпись дольщика ___________________________________________ /________________/
Подпись Начальника участка/Прораба ___________________________/________________
ЗАМЕЧАНИЯ
ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ ГОТОВНОСТИ КВАРТИРЫ
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЗАМЕЧАНИЯ ПОДАЛ: _____________________/______________/
ЗАМЕЧАНИЯ ПРИНЯЛ: _____________________/______________/
«___» _____________ 200__ г.
СРОК ВЫПОЛНЕНИЯ ВЫШЕУКАЗАННЫХ ЗАМЕЧАНИЙ – до «___» _______ 200 __ г.
Re: ЖК "чайка"
ЕСЛИ ВЫ ЕЩЕ НЕ УСТАЛИ прочитайте ВОТ ЭТО!!!
Квартира в новостройке: передача квартиры дольщику
09 декабря 2011
Вы стали обладателем долгожданной квартиры в новостройке? Не спешите праздновать - сначала нужно оформить право собственности на квартиру, предварительно получив у застройщика ее саму. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, неплохо заранее узнать обо всех правилах регистрации права собственности на квартиру в новостройке.
Согласно Гражданскому кодексу РФ регистрация прав на недвижимость считается юридическим актом, подтверждающим и признающим государством приобретение права на это имущество (статья 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Под недвижимым имуществом здесь подразумеваются здания и постройки, а также другие виды нового построенного недвижимого имущества. С 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Согласно этому закону внесены изменения в процесс привлечения средств граждан и передачи квартир в новостройках в собственность.
Участие в долевом строительстве - не самый простой процесс, так как подразумевается под этим понятием целый перечень необходимых процедур. Начинается всё с заключения договора, а заканчивается государственной регистрацией права собственности на новый дом или квартиру. Отдельный пункт - это передача недвижимости в собственность, которая проходит строго по правилам, прописанным в ст.8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."
Заботы застройщика
Прежде всего, у самого застройщика обязательно должно быть разрешение на ввод дома в эксплуатацию еще до перевода квартиры в собственность дольщиков. Если данный документ отсутствует, то право собственности на квартиру передать просто невозможно. Зачастую складываются такие ситуации, когда дом уже вроде построен, коммуникации все подведены, и можно заселяться, но ключи так и не дают. Это как раз тот случай, когда застройщику так и не удалось еще получить разрешение на ввод в эксплуатацию новостройки. Застройщик не имеет права передавать в собственность недвижимость, даже если прописанный в договоре срок уже наступил.
После окончания всех отделочных и строительных работ, на данный объект необходимо оформить технические и инвентаризационные документы. Все измерения проводит БТИ - Бюро технической инвентаризации. После этого застройщику выдается технический паспорт дома, в котором описаны все данные помещений, а квартиры получают свои номера. На следующем этапе подключается ГАСН - Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора, которая теперь выполняет обязанности Госприемки. После устранения всех выявленных ГАСН замечаний, застройщику выдается акт ГАСН о приемке дома.
Далее застройщик отправляет акт ГАСН в городскую администрацию, где на основании этого акта создается самый главный документ - разрешение на ввод дома в эксплуатацию. После получения разрешения дом и оживляется, ему присваивается почтовый адрес, производится подключение всех коммуникаций к городским сетям.
Права и обязанности дольщиков
Когда застройщику выдали это разрешение, можно начинать процесс передачи квартир в собственность участникам долевого строительства, но не ранее срока, прописанного в договоре. Перед передачей прав собственности застройщик должен сообщить об этом дольщикам, то есть разослать всем сообщения об окончании строительства и начале передачи квартир. Как правило, сообщение доставляется участникам долевого строительства заказным письмом с уведомлением.
После получения данного уведомления дольщик должен принять объект недвижимости до наступления прописанного срока в договоре. Если же срок не был прописан, то эту процедуру необходимо выполнить в течение семи дней после получения уведомления.
Также участников долевого строительства приглашают для оценки квартир и выявления недоработок или замечаний. Во время этой процедуры составляется акт осмотра, где описаны все претензии, а в дальнейшем он отправляется к подрядчику с целью устранения неполадок. Затем застройщик с каждым дольщиком оформляет акт приема-передачи квартир и отдает ключи.
При передаче объекта долевого строительства обоими сторонами подписывается передаточный акт. Передаточный акт - это документ, в котором подробно описаны необходимые параметры передаваемого объекта недвижимости, подписываться он должен всеми сторонами-участниками долевого строительства.
Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам. Подписав этот акт, дольщик в дальнейшем может обратиться к застройщику с требованием об исправлении недоработок или возмещении расходов. Пока оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик должен найти подходящую управляющую компанию и заключить с ней договор об обслуживании нового дома. В этот же момент с будущими жильцами заключается договор на эксплуатацию дома, после чего начинают начисляться и оплачиваться коммунальные платежи. Вот тогда владельцы квартир и могут начинать ремонт в своих будущих жилищах.
Если жильцы будут недовольны качеством предоставляемых услуг выбранной управляющей компанией, то они, став уже полноправными собственниками своих квартир, могут создать товарищество собственников жилья, а затем выбрать другую управляющую компанию.
Вот таким образом и происходит передача квартиры в новостройке участнику долевого строительства. Следующим шагом будет регистрация права собственности на квартиру в новостройке или жилой дом.
Источник: IRN.RU
А ЕЩЕ ВОТ ЭТО!
Принимая новостройку: дольщик, бди
Дольщик, дождавшийся счастливого момента передачи квартиры, впадает в состояние легкой эйфории и зачастую совершает ошибки, за которые приходится расплачиваться из своего кармана. Однако если следовать простым инструкциям, можно добиться не только устранения всех недоделок объекта, но и получить компенсацию за затянувшееся ожидание.
Смотри в оба
Передача объекта долевого строительства начинается с вручения дольщику уведомления о сдаче дома, которое направляется застройщиком по почте в оговоренные в ДДУ сроки с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, в уведомлении указывается время, когда следует явиться на осмотр достроенной квартиры (по правилам некоторых компаний, необходимо предварительно заглянуть в офис для получения смотрового листа).
Некоторые застройщики, стремясь ускорить процесс передачи квартиры, запускают пробный шар, предлагая особенно нетерпеливым клиентам подписать акт без осмотра, так сказать, закрыв глаза, зато – вне очереди. Если вариант «махнемся не глядя» не прокатывает, клиента приглашают на осмотр. Иногда ключи выдают под расписку и допускают владельца самостоятельно обозревать будущее жилище. Но обстановка, создаваемая представителями некоторых строительных компаний, не способствует детальному изучению качества объекта. Клиента могут торопить, уверять, что замеченные им недоделки несущественны или будут вот-вот устранены. Эту «психическую атаку» необходимо игнорировать и внимательно осматривать квартиру, сверяясь с описанием, приложенным к ДДУ.
Надо понимать, что многие недостатки вскроются только во время эксплуатации жилья. Например, принимая квартиру летом, невозможно угадать, хорошо ли греют батареи. Некоторые строители не особо любят показывать объекты в дождливые дни, чтобы не расстраивать дольщика видом подтекающих лоджий и оконных рам. Случаются вовсе из ряда вон выходящие казусы, когда приглашают на осмотр дома, не подключенного к электроэнергии и водоснабжению (что, в общем-то, не согласуется с законами: неподключенный к коммуникациям дом нельзя считать готовым объектом).
Понятно, что в таком случае невозможно сделать никакого заключения ни о лампочках, ни о розетках, ни о кранах. Но все равно удастся оценить, как вмонтированы двери и окна, исправно ли они закрываются, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в ванной. Судя по интернет-форумам, некоторые строители забывают о такой «мелочи», как вентиляция, так что стоит для проверки поднести к отверстию зажженную бумагу. Надо проверить ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторов, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика. Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, придется осматривать дольше и оценивать качество исполнения гораздо большего числа элементов: покраску потолков, поклейку линолеума и обоев, работу сливного бачка и кранов.
Не подписывай сгоряча
Крайне редко передаваемая квартира оказывается близка к идеалу, недоделок не обнаруживается и претензий к застройщику не возникает. Чаще будущий владелец видит некоторые мелкие недостатки – непригнанные двери или окна, трещины на стеклах, плохо работающий замок или подтекающий кран. Если недоделки действительно мелкие, а строители достаточно расторопны, то все замечания могут быть сняты непосредственно в присутствии клиента. Тогда дольщик подписывает смотровой лист, а затем в течение недели – акт приема-передачи в офисе компании.
В противном случае в смотровом листе либо в специально составленном акте (в разных компаниях эти процедуры различаются) необходимо указать весь перечень недоделок. Скорее всего, представители компании еще раз попытаются сыграть на естественном желании человека поскорее въехать в свою квартиру и предложат принять объект в обмен на гарантийное письмо с обещанием устранить все недоделки. Как показывает опыт, делать этого не стоит. Иначе в лучшем случае придется неоднократно звонить строителям и требовать выполнения обязательств, в худшем – добиваться устранения недоделок через суд или делать ремонт самим.
Строительные компании по возможности избегают ставить себя в жесткие временные рамки – в ДДУ, как правило, говорится, что обнаруженные в процессе передачи квартиры недостатки будут устранены «в разумные сроки». Срок оговаривается непосредственно в ходе обнаружения дефектов и закрепляется документально. Но будем реалистами – попытки клиента зафиксировать дату ликвидации дефектов зачастую наталкиваются на непреклонное: «У нас так не принято». Если вам не удалось настоять на своем и получить письменное обещание устранить недоделки в течение двух-четырех недель, придется просто ждать окончания этого «разумного срока».
Понятно, что на ликвидацию мелких огрехов, вроде неработающего сливного бачка, потребуется несколько дней. На выравнивание стен или переклейку обоев – до нескольких недель. Если ожидание затягивается, то следует помнить: оно не может длиться бесконечно, даже если дата окончания не зафиксирована письменно. В этом случае отношения застройщика и дольщика подпадают под Федеральный закон «О защите прав потребителей», согласно которому срок устранения дефектов не может превышать сорок пять дней.
Будь на страже
Затягивание сроков может оказаться вовсе не случайным. Дело в том, что у дольщика по ДДУ также есть определенные обязательства по приему квартиры. Если человек, будучи уведомленным строительной компанией, не явится без объяснений и уважительных причин на первичный или повторный осмотр квартиры, то автоматически считается, что он согласен принять объект без осмотра. В таком случае составляется односторонний акт передачи, и все последующие нарекания отметаются. Хотя юристы подчеркивают, что включение такого пункта в договор не является нормой, но строительные компании практикуют этот способ передачи недвижимости.
Клиент одной крупной петербургской строительной компании, не пожелавший публично раскрывать своего имени, рассказал интересную историю, коллизия которой основана как раз на праве застройщика передать объект в одностороннем порядке. В июне 2010 года он получил приглашение на осмотр квартиры. Но, войдя в будущее жилище, обнаружил груды мусора, сломанную дверь, неработающее электричество и прочие «приятности». Составив акт с претензиями, дольщик услышал предложение заглянуть через две недели. Затем – еще через две. И еще. При этом каждый раз он составлял и передавал представителю застройщика на объекте акты с претензиями, оставляя себе подписанную копию.
Как выяснилось позднее, его письменные заявления складывались в стол, а строительная компания тянула время, чтобы подписать акт передачи квартиры в одностороннем порядке. «Акты, которые мной составлялись, не значат ровным счетом ничего. В суде застройщик утверждал, что ни на какие осмотры я не приходил, а когда предъявил копию акта осмотра, заявили, что на нем расписался какой-то непонятный человек, который у них не работает», – рассказывает пострадавший.
Из этого опыта следуют практические выводы. Если, осмотрев будущее жилье, вы разочарованы качеством и понимаете, что войны со строительной компанией не избежать, переходите в режим военных действий. Все контакты с «противником» должны быть строго задокументированы, а документы сохранены на случай суда. К примеру, акты с перечнем дефектов следует составлять не в двух, а в трех экземплярах: один оставлять у представителя компании на стройке, второй завозить в офис или отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении на имя и по адресу, указанному в ДДУ. Третий, со штампом о получении документа секретарем или с уведомлением почты об отправке и вручении письма, должен оставаться у вас на руках. Это поможет доказать, что вы аккуратно являлись на осмотры, а строители попросту игнорировали вас.
Воспитание застройщика
Закон дает дольщикам инструмент защиты от особо медлительных строительных компаний. Речь идет о положении ФЗ-214, предусматривающем обязанность застройщика передать квартиру покупателю не позднее срока, указанного в договоре. Как правило, составляя ДДУ, строители оставляют себе на передачу ключей дольщику полгода после ввода в объекта в эксплуатацию. Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, компания обязана известить об этом клиента не позднее, чем за два месяца до его истечения и предложить внести соответствующие изменения в договор.
Понятно, что в том случае, когда дом уже сдан, ни о какой пролонгации речи не идет. Но если строительная компания тянет с устранением выявленных дефектов, процесс передачи нередко затягивается на несколько месяцев и «вываливается» за предельную дату, зафиксированную в ДДУ.
Хотя многие строительные компании не указывают в договоре, что несут материальную ответственность за просрочку, тем не менее, это не освобождает их от выплаты неустойки в соответствии с ФЗ-214. Если покупатель решился воспользоваться своим правом на материальную компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры, сначала необходимо будет подготовить письменную претензию в адрес строительной компании. По истечении месяца, который дается на получение ответа от застройщика, готовится исковое заявление в суд. К нему прилагается расчет неустойки, которую истец просит взыскать с ответчика.
Неустойка рассчитывается довольно просто: по закону она составляет одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ. Так как ставка рефинансирования сейчас составляет 8,25%, то следует 0,0825 разделить на 300 и умножить на внесенную по ДДУ сумму, а затем – на количество дней, на которое была просрочена передача квартиры.[u] Причем если дольщиком выступает физическое лицо, то сумма компенсации увеличивается в два раза. То есть, если квартира в строящемся доме была приобретена за 3 млн руб., то за месяц просрочки набегает 48 тыс. руб. неустойки. Как показывает судебная практика, инструмент воспитания застройщика исправно работает.[/u]
Дата публикации: 11:50 31 мая 2012 года
Источник: БН.ру
Сообщение автор Vladik77 в Ср Апр 10, 2013 1:22 pm
Может пора нам заняться воспитанием застройщика, ведь право подать на неустойку у нас уже есть, далее еще одно исковое с расчетом от первого искового до второго и т.д.. Ставка рефинансирования на сегодня- 8,25%. Так можно и вынужденную аренду уже давно оплачивать...
ОГРОМНОЕ СПАСИБО за ТЕРПЕНИЕ ВСЕХ, дочитавших этот МАТЕРИАЛ!!!
Прошу извинить за такие большие сообщения, но короче не получается.
Квартира в новостройке: передача квартиры дольщику
09 декабря 2011
Вы стали обладателем долгожданной квартиры в новостройке? Не спешите праздновать - сначала нужно оформить право собственности на квартиру, предварительно получив у застройщика ее саму. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, неплохо заранее узнать обо всех правилах регистрации права собственности на квартиру в новостройке.
Согласно Гражданскому кодексу РФ регистрация прав на недвижимость считается юридическим актом, подтверждающим и признающим государством приобретение права на это имущество (статья 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Под недвижимым имуществом здесь подразумеваются здания и постройки, а также другие виды нового построенного недвижимого имущества. С 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Согласно этому закону внесены изменения в процесс привлечения средств граждан и передачи квартир в новостройках в собственность.
Участие в долевом строительстве - не самый простой процесс, так как подразумевается под этим понятием целый перечень необходимых процедур. Начинается всё с заключения договора, а заканчивается государственной регистрацией права собственности на новый дом или квартиру. Отдельный пункт - это передача недвижимости в собственность, которая проходит строго по правилам, прописанным в ст.8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."
Заботы застройщика
Прежде всего, у самого застройщика обязательно должно быть разрешение на ввод дома в эксплуатацию еще до перевода квартиры в собственность дольщиков. Если данный документ отсутствует, то право собственности на квартиру передать просто невозможно. Зачастую складываются такие ситуации, когда дом уже вроде построен, коммуникации все подведены, и можно заселяться, но ключи так и не дают. Это как раз тот случай, когда застройщику так и не удалось еще получить разрешение на ввод в эксплуатацию новостройки. Застройщик не имеет права передавать в собственность недвижимость, даже если прописанный в договоре срок уже наступил.
После окончания всех отделочных и строительных работ, на данный объект необходимо оформить технические и инвентаризационные документы. Все измерения проводит БТИ - Бюро технической инвентаризации. После этого застройщику выдается технический паспорт дома, в котором описаны все данные помещений, а квартиры получают свои номера. На следующем этапе подключается ГАСН - Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора, которая теперь выполняет обязанности Госприемки. После устранения всех выявленных ГАСН замечаний, застройщику выдается акт ГАСН о приемке дома.
Далее застройщик отправляет акт ГАСН в городскую администрацию, где на основании этого акта создается самый главный документ - разрешение на ввод дома в эксплуатацию. После получения разрешения дом и оживляется, ему присваивается почтовый адрес, производится подключение всех коммуникаций к городским сетям.
Права и обязанности дольщиков
Когда застройщику выдали это разрешение, можно начинать процесс передачи квартир в собственность участникам долевого строительства, но не ранее срока, прописанного в договоре. Перед передачей прав собственности застройщик должен сообщить об этом дольщикам, то есть разослать всем сообщения об окончании строительства и начале передачи квартир. Как правило, сообщение доставляется участникам долевого строительства заказным письмом с уведомлением.
После получения данного уведомления дольщик должен принять объект недвижимости до наступления прописанного срока в договоре. Если же срок не был прописан, то эту процедуру необходимо выполнить в течение семи дней после получения уведомления.
Также участников долевого строительства приглашают для оценки квартир и выявления недоработок или замечаний. Во время этой процедуры составляется акт осмотра, где описаны все претензии, а в дальнейшем он отправляется к подрядчику с целью устранения неполадок. Затем застройщик с каждым дольщиком оформляет акт приема-передачи квартир и отдает ключи.
При передаче объекта долевого строительства обоими сторонами подписывается передаточный акт. Передаточный акт - это документ, в котором подробно описаны необходимые параметры передаваемого объекта недвижимости, подписываться он должен всеми сторонами-участниками долевого строительства.
Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам. Подписав этот акт, дольщик в дальнейшем может обратиться к застройщику с требованием об исправлении недоработок или возмещении расходов. Пока оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик должен найти подходящую управляющую компанию и заключить с ней договор об обслуживании нового дома. В этот же момент с будущими жильцами заключается договор на эксплуатацию дома, после чего начинают начисляться и оплачиваться коммунальные платежи. Вот тогда владельцы квартир и могут начинать ремонт в своих будущих жилищах.
Если жильцы будут недовольны качеством предоставляемых услуг выбранной управляющей компанией, то они, став уже полноправными собственниками своих квартир, могут создать товарищество собственников жилья, а затем выбрать другую управляющую компанию.
Вот таким образом и происходит передача квартиры в новостройке участнику долевого строительства. Следующим шагом будет регистрация права собственности на квартиру в новостройке или жилой дом.
Источник: IRN.RU
А ЕЩЕ ВОТ ЭТО!
Принимая новостройку: дольщик, бди
Дольщик, дождавшийся счастливого момента передачи квартиры, впадает в состояние легкой эйфории и зачастую совершает ошибки, за которые приходится расплачиваться из своего кармана. Однако если следовать простым инструкциям, можно добиться не только устранения всех недоделок объекта, но и получить компенсацию за затянувшееся ожидание.
Смотри в оба
Передача объекта долевого строительства начинается с вручения дольщику уведомления о сдаче дома, которое направляется застройщиком по почте в оговоренные в ДДУ сроки с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, в уведомлении указывается время, когда следует явиться на осмотр достроенной квартиры (по правилам некоторых компаний, необходимо предварительно заглянуть в офис для получения смотрового листа).
Некоторые застройщики, стремясь ускорить процесс передачи квартиры, запускают пробный шар, предлагая особенно нетерпеливым клиентам подписать акт без осмотра, так сказать, закрыв глаза, зато – вне очереди. Если вариант «махнемся не глядя» не прокатывает, клиента приглашают на осмотр. Иногда ключи выдают под расписку и допускают владельца самостоятельно обозревать будущее жилище. Но обстановка, создаваемая представителями некоторых строительных компаний, не способствует детальному изучению качества объекта. Клиента могут торопить, уверять, что замеченные им недоделки несущественны или будут вот-вот устранены. Эту «психическую атаку» необходимо игнорировать и внимательно осматривать квартиру, сверяясь с описанием, приложенным к ДДУ.
Надо понимать, что многие недостатки вскроются только во время эксплуатации жилья. Например, принимая квартиру летом, невозможно угадать, хорошо ли греют батареи. Некоторые строители не особо любят показывать объекты в дождливые дни, чтобы не расстраивать дольщика видом подтекающих лоджий и оконных рам. Случаются вовсе из ряда вон выходящие казусы, когда приглашают на осмотр дома, не подключенного к электроэнергии и водоснабжению (что, в общем-то, не согласуется с законами: неподключенный к коммуникациям дом нельзя считать готовым объектом).
Понятно, что в таком случае невозможно сделать никакого заключения ни о лампочках, ни о розетках, ни о кранах. Но все равно удастся оценить, как вмонтированы двери и окна, исправно ли они закрываются, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в ванной. Судя по интернет-форумам, некоторые строители забывают о такой «мелочи», как вентиляция, так что стоит для проверки поднести к отверстию зажженную бумагу. Надо проверить ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторов, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика. Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, придется осматривать дольше и оценивать качество исполнения гораздо большего числа элементов: покраску потолков, поклейку линолеума и обоев, работу сливного бачка и кранов.
Не подписывай сгоряча
Крайне редко передаваемая квартира оказывается близка к идеалу, недоделок не обнаруживается и претензий к застройщику не возникает. Чаще будущий владелец видит некоторые мелкие недостатки – непригнанные двери или окна, трещины на стеклах, плохо работающий замок или подтекающий кран. Если недоделки действительно мелкие, а строители достаточно расторопны, то все замечания могут быть сняты непосредственно в присутствии клиента. Тогда дольщик подписывает смотровой лист, а затем в течение недели – акт приема-передачи в офисе компании.
В противном случае в смотровом листе либо в специально составленном акте (в разных компаниях эти процедуры различаются) необходимо указать весь перечень недоделок. Скорее всего, представители компании еще раз попытаются сыграть на естественном желании человека поскорее въехать в свою квартиру и предложат принять объект в обмен на гарантийное письмо с обещанием устранить все недоделки. Как показывает опыт, делать этого не стоит. Иначе в лучшем случае придется неоднократно звонить строителям и требовать выполнения обязательств, в худшем – добиваться устранения недоделок через суд или делать ремонт самим.
Строительные компании по возможности избегают ставить себя в жесткие временные рамки – в ДДУ, как правило, говорится, что обнаруженные в процессе передачи квартиры недостатки будут устранены «в разумные сроки». Срок оговаривается непосредственно в ходе обнаружения дефектов и закрепляется документально. Но будем реалистами – попытки клиента зафиксировать дату ликвидации дефектов зачастую наталкиваются на непреклонное: «У нас так не принято». Если вам не удалось настоять на своем и получить письменное обещание устранить недоделки в течение двух-четырех недель, придется просто ждать окончания этого «разумного срока».
Понятно, что на ликвидацию мелких огрехов, вроде неработающего сливного бачка, потребуется несколько дней. На выравнивание стен или переклейку обоев – до нескольких недель. Если ожидание затягивается, то следует помнить: оно не может длиться бесконечно, даже если дата окончания не зафиксирована письменно. В этом случае отношения застройщика и дольщика подпадают под Федеральный закон «О защите прав потребителей», согласно которому срок устранения дефектов не может превышать сорок пять дней.
Будь на страже
Затягивание сроков может оказаться вовсе не случайным. Дело в том, что у дольщика по ДДУ также есть определенные обязательства по приему квартиры. Если человек, будучи уведомленным строительной компанией, не явится без объяснений и уважительных причин на первичный или повторный осмотр квартиры, то автоматически считается, что он согласен принять объект без осмотра. В таком случае составляется односторонний акт передачи, и все последующие нарекания отметаются. Хотя юристы подчеркивают, что включение такого пункта в договор не является нормой, но строительные компании практикуют этот способ передачи недвижимости.
Клиент одной крупной петербургской строительной компании, не пожелавший публично раскрывать своего имени, рассказал интересную историю, коллизия которой основана как раз на праве застройщика передать объект в одностороннем порядке. В июне 2010 года он получил приглашение на осмотр квартиры. Но, войдя в будущее жилище, обнаружил груды мусора, сломанную дверь, неработающее электричество и прочие «приятности». Составив акт с претензиями, дольщик услышал предложение заглянуть через две недели. Затем – еще через две. И еще. При этом каждый раз он составлял и передавал представителю застройщика на объекте акты с претензиями, оставляя себе подписанную копию.
Как выяснилось позднее, его письменные заявления складывались в стол, а строительная компания тянула время, чтобы подписать акт передачи квартиры в одностороннем порядке. «Акты, которые мной составлялись, не значат ровным счетом ничего. В суде застройщик утверждал, что ни на какие осмотры я не приходил, а когда предъявил копию акта осмотра, заявили, что на нем расписался какой-то непонятный человек, который у них не работает», – рассказывает пострадавший.
Из этого опыта следуют практические выводы. Если, осмотрев будущее жилье, вы разочарованы качеством и понимаете, что войны со строительной компанией не избежать, переходите в режим военных действий. Все контакты с «противником» должны быть строго задокументированы, а документы сохранены на случай суда. К примеру, акты с перечнем дефектов следует составлять не в двух, а в трех экземплярах: один оставлять у представителя компании на стройке, второй завозить в офис или отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении на имя и по адресу, указанному в ДДУ. Третий, со штампом о получении документа секретарем или с уведомлением почты об отправке и вручении письма, должен оставаться у вас на руках. Это поможет доказать, что вы аккуратно являлись на осмотры, а строители попросту игнорировали вас.
Воспитание застройщика
Закон дает дольщикам инструмент защиты от особо медлительных строительных компаний. Речь идет о положении ФЗ-214, предусматривающем обязанность застройщика передать квартиру покупателю не позднее срока, указанного в договоре. Как правило, составляя ДДУ, строители оставляют себе на передачу ключей дольщику полгода после ввода в объекта в эксплуатацию. Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, компания обязана известить об этом клиента не позднее, чем за два месяца до его истечения и предложить внести соответствующие изменения в договор.
Понятно, что в том случае, когда дом уже сдан, ни о какой пролонгации речи не идет. Но если строительная компания тянет с устранением выявленных дефектов, процесс передачи нередко затягивается на несколько месяцев и «вываливается» за предельную дату, зафиксированную в ДДУ.
Хотя многие строительные компании не указывают в договоре, что несут материальную ответственность за просрочку, тем не менее, это не освобождает их от выплаты неустойки в соответствии с ФЗ-214. Если покупатель решился воспользоваться своим правом на материальную компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры, сначала необходимо будет подготовить письменную претензию в адрес строительной компании. По истечении месяца, который дается на получение ответа от застройщика, готовится исковое заявление в суд. К нему прилагается расчет неустойки, которую истец просит взыскать с ответчика.
Неустойка рассчитывается довольно просто: по закону она составляет одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ. Так как ставка рефинансирования сейчас составляет 8,25%, то следует 0,0825 разделить на 300 и умножить на внесенную по ДДУ сумму, а затем – на количество дней, на которое была просрочена передача квартиры.[u] Причем если дольщиком выступает физическое лицо, то сумма компенсации увеличивается в два раза. То есть, если квартира в строящемся доме была приобретена за 3 млн руб., то за месяц просрочки набегает 48 тыс. руб. неустойки. Как показывает судебная практика, инструмент воспитания застройщика исправно работает.[/u]
Дата публикации: 11:50 31 мая 2012 года
Источник: БН.ру
Сообщение автор Vladik77 в Ср Апр 10, 2013 1:22 pm
Может пора нам заняться воспитанием застройщика, ведь право подать на неустойку у нас уже есть, далее еще одно исковое с расчетом от первого искового до второго и т.д.. Ставка рефинансирования на сегодня- 8,25%. Так можно и вынужденную аренду уже давно оплачивать...
ОГРОМНОЕ СПАСИБО за ТЕРПЕНИЕ ВСЕХ, дочитавших этот МАТЕРИАЛ!!!
Прошу извинить за такие большие сообщения, но короче не получается.
Re: ЖК "чайка"
Aliza писал(а): ОБРАЗЕЦ
АКТ
приема-передачи квартиры
город Москва "__" ________ 201__ года
Буду очень благодарен если вы ссылки на документы эти дадите или выложите на файл обменник какой-нибудь
(например майл файлы http://files.mail.ru/ )
Re: ЖК "чайка"
sddw писал(а):сосед151, 9-й этаж? сосед получается
у вас 3 й дом 2-ая очередь? я покупал вроде 5 этаж))
Re: ЖК "чайка"
AlexanderTUT писал(а):Во вторник если ехать, не факт, что кроме стрелочников кто-то встретит дольщиков. Есть предложение договориться о коллективной встрече с руководством и задать им вопросы. Например, г-н Мамушкин нам подойдет. Кстати, по договору имеем право на информирование. Да и коллективно поглядеть на этих людей хочется.
Хорошо, давайте попробуем с ними договориться. Я могу позвонить тогда завтра и выяснить этот вопрос.
Re: ЖК "чайка"
скажите, а есть ли тут кто-нибудь кто еще до заключения договора ознакомился с проектной документацией? Там должно было быть указано по поводу подключения дома к коммуникациям.
Re: ЖК "чайка"
сосед151 писал(а):sddw писал(а):сосед151, 9-й этаж? сосед получается
у вас 3 й дом 2-ая очередь? я покупал вроде 5 этаж))
эгм..., интересно получается, у меня 3-я очередь, первый этап, десятый этаж..., номер квартир я беру из приложения к договору с печатю. Вы я так понимаю оттуда же, занимательно...
Re: ЖК "чайка"
i_afonin писал(а):Aliza писал(а): ОБРАЗЕЦ
АКТ
приема-передачи квартиры
город Москва "__" ________ 201__ года
Буду очень благодарен если вы ссылки на документы эти дадите или выложите на файл обменник какой-нибудь
(например майл файлы http://files.mail.ru/ )
ПОСМОТРИТЕ вот ЭТО!
http://www.pandia.ru/text/77/182/38939.php
http://v-dole.com/docs/primernaya-forma ... ry-po.html
http://www.dogovor-info.ru/topic1106.html
http://www.minstroyoren.ru/assets/files ... edachi.doc
http://www.moneycoach.ru/files/akt%20pr ... troyke.doc
http://www.starkt.ru/forum/viewtopic.php?f=56&t=421
-
AlexanderTUT
- Гость RZN.info
- Сообщения: 103
- Зарегистрирован: 20 мар 2013, 17:30
Re: ЖК "чайка"
Leno4ka, было бы неплохо.
А кто-нибудь собирается еще идти? Хорошо бы всем явиться, это в наших интнресах!
А кто-нибудь собирается еще идти? Хорошо бы всем явиться, это в наших интнресах!
Re: ЖК "чайка"
Если получится приеду, надо доводить дело до победного)
Re: ЖК "чайка"
Aliza, насколько мне известно, приложение о недоделках к подписанному акту передачи не имеет юр силы
Вернуться в «Застройщики и новостройки Рязани»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
